«Жильё - покупать или продавать?»

27.11.2008, 17:00 Открытая студия

ВКонтакте Telegram Одноклассники Twitter

Покупать или продавать квартиру? Во время кризиса эксперты говорят о том, что квартиры подешевеют на треть! Каких городов это коснётся? Только ли мегаполисов? Что будет с ипотекой? А может недвижимость – это лучший способ вложения денег?

Гости студии:

независимый аналитик рынка недвижимости Дмитрий Юрьевич Синочкин,
вице-президент российской гильдии риелторов Константин Николаевич Апрелев,
исполняющий обязанности генерального директора филиала «Банк Сосьете Женераль Восток» Егор Анатольевич Андриянов,
заместитель председателя Комитета государственной Думы по собственности Евгений Исаакович Богомольный

Ника Стрижак: Как вам кажется, это правда, что на рынке недвижимости есть очень серьезное напряжение, как было сказано в сюжете.

Дмитрий Юрьевич: Мы скучно следим за статистикой росрегистрации, по данным августа - сентября - октября у нас снижение оборота, снижение сделок не фиксировалось. Что в сентября, что в октябре примерно 4800 - 4900 сделок, как и было.

Ника Стрижак: Но согласитесь, что в августе - сентябре еще было достаточно свободное время.

Дмитрий Юрьевич: Ну, да, ноябрьских сделок мы еще не видим, но о снижении сделок на 70% говорить не приходится. Возможно, значительная часть сделок пошла мимо агентств, это вполне вероятно.

Ника Стрижак: Константин Николаевич, как вам кажется, заметное напряжение?

Константин Николаевич: Я тоже соглашусь с Дмитрием. Мне кажется, что здесь пока слухи преувеличены, более того, у нас в Москве наоборот активизировался спрос и на московском рынке количество сделок возросло, даже по сравнению с октябрем, рынок оживился. На первичном рынке ситуация, конечно, отличается от вторичного и об этом тоже нужно говорить. На первичном рынке сложная ситуация.

Ника Стрижак: то есть, на первичном рынке сложнее ситуация, чем на вторичном?

Константин Николаевич: Гораздо сложнее. Она уже была очевидна даже с января этого года, еще до кризиса уже существенно сократился спрос. А кризис его еще больше снизил. Но вторичный рынок очень стабильно себя чувствует.

Ника Стрижак: Мы говорим о людях, которые еще думали, покупать или не покупать. Они затормозились сейчас.

Дмитрий Юрьевич: На первичном рынке есть риске, которых вторичка лишена. Первичный рынок - это новостройки. В новостройках покупатель очень боится, что он совершит сделку, оплатит квартиру и потом будет много лет ее ждать. Риск долгостроя очень существенный и многие покупатели этого боятся. И вторая позиция, очень много у нас было разговоров о сверхприбылях строителей, о том, что им есть куда снижаться, куда падать. И часть граждан просто ждет максимального падения. Это тоже понятная покупательская позиция.

Ника Стрижак: Мак вы можете прокомментировать цифру, что 48% россиян по-прежнему считают самым надежным способом вложения денег покупку недвижимости?

Дмитрий Юрьевич: Это они теоретически считают. Я бы предложил посчитать, сколько из этих людей реально располагают накоплениями и сколько из них принимают решения? Теоретически, ответить на вопрос социолога, где лучше держать деньги, у меня если нет денег, я как угодно отвечу, ну, в недвижимости, в валюте...

Константин Николаевич: Люди иногда, не отдавая себе отчет, комментируют ситуацию. С другой стороны, это как раз отражает ситуацию, отличающую сегодняшний кризис от 1998, потому что в 1998 году была стабильна валюты, доллар был стабилен и значительную долю денежных средств население вкладывало в доллары. Сегодня ни одна валюта не ведет себя стабильно. Мы ожидаем снижения ее покупательской возможности и, соответственно, тут есть альтернатива. И второй момент, продавая недвижимость, если в этом есть необходимость, надо понимать, а куда вы потом вложите столько значительные средства, чтобы их сберечь. Это 2 вопроса, которые сегодня должно население задать себе, прежде, чем покупать или продавать недвижимость.

Ника Стрижак: Егор Анатольевич, вы верите в цифру 48%?

Егор Анатольевич: Я готов разделить оценку Дмитрия, связанную со статистикой приведенной и, возвращаясь к языку цифр и статистке, которой мы владеем за ноябрь, следует констатировать, что объемы ипотечных кредитных сделок действительно были достаточно стабильны на протяжении августа - сентября - октября и лишь в ноябре мы видим некую тенденцию на снижение и темпы этого снижения могут достигнуть 30% - 40%, но никак не 70%.

Ника Стрижак: Вы говорите о людях, которые не дошли до банка заключить новый договор на ипотеку?

Егор Анатольевич: да. Здесь еще имеет место некий отложенный спрос, поэтому говорить о проблеме и глубине проблемы, наверное, сейчас не приходится.

Дмитрий Юрьевич: Уточню. Они дошли, но банки им отказали, потому что банки сейчас ужесточают требования с каждым месяцем.

Егор Анатольевич: Это правда. В условиях кризиса и ограниченной доступности к финансовым ресурсам со стороны многих коммерческих банков идет сокращение программ ипотечного кредитования. И здесь мы говорим о белее жестких условиях и новых условиях с точки зрения цены и требований предъявляемых к заемщику.

Ника Стрижак: Можно людям объяснить, что из каждых 3 пришедших только 1 получит договор?

Егор Анатольевич: 1 из 4. Я бы добавил еще одну цифру. У нас за октябрь из банков было выведено 400 миллиардов рублей. Это те деньги, которые люди сняли. У нас в октябре был круглый стол и участники говорили замечательные вещи. В магазинах кончились сейфы, банки поднимают ставки на аренду сейфовых ячеек. Сейфовые ячейки в банках кончаются и в Москве, и в Петербурге. Этот денежный навес куда-то должен пролиться дождиком. Либо люди бросятся скупать доллары, еще поднимая курс, я уверен, весной часть их выплеснется на рынок жилья и будет всплеск, необоснованный, не длинный, но будет. Сейчас люди просто сидят в деньгах и распределяют валюту по банкам, рубли в деревянную, евро в стеклянную...

Звонок 1: Я звоню из Астраханской области. Меня зовут Александр Александрович. Дело в том, что в северной части астраханской области за последние 15 лет со средств федерального бюджета и средств регионального бюджета не построено ни одного жилого дома. Что хотят делать все эти компании и власти, чтобы уменьшить или увеличить цену на жилье?

Дмитрий Юрьевич: Человек из Астраханской области совершенно искренне не отделяет власть от бизнеса или бизнес от власти. Для него это одно и то же и он уверен, что они должны что-то делать, чтобы жилось лучше. В Петербурге администрация развернула большую программу покупки жилья у застройщиков...

Ника Стрижак: Надо ли сейчас поддерживать строителей?

Дмитрий Юрьевич: Обязательно. Единственный способ снизить цены на жилье - это увеличить объемы строительства. Других нет.

Ника Стрижак: Вы верите в то, что сейчас увеличатся объемы строительства?

Дмитрий Юрьевич: Можно добиваться того, чтобы хотя бы не так упали. Другие способы не работают. Если увеличить количество денег, ипотеку возродить... сейчас в Британии банки заставляют кредитные договоры подписывать, чтобы они кредитовали все-таки население. Увеличить количество денег при том же количестве метров - что будет? Цены вырастут.

Ника Стрижак: У вас есть сведения какие-то, что какие-то компании, может быть. Сойдут с этого рынка?

Дмитрий Юрьевич: Да, некоторые компании уйдут обязательно. Мелкие и средние фирмы многие станут подрядчиками у более крупных холдингов. Крупные холдинги надеются продержаться на госзаказе, на государственных закупках. Это очень трудный период, у них действительно разрывы в финансировании, дорогие кредитные деньги, но они на это реагируют, как и положено на рынке, они сокращают объем ввода, сокращают будущие проекты, значит, в 2010 году у нас не будет увеличения предложений, а будет сокращение.

Ника Стрижак: Константин Николаевич, я думаю, что люди, которые собираются еще покупать квартиры, они, может быть, думают, тем более, из четырех пришедших в банк, еще не каждому дадут кредит, но, тем не менее, есть ли опасность у людей, которые ждут, что их жилье строятся. Они знают, что здесь будет дом, они уже проплатили метры и ждут квартиры, что это все встанет и превратится в долгострой?

Константин Николаевич: Знаете, я знаю даже некоторые проекты. Которые не были достроены в 1998, так они не были достроены и до 2008.

Ника Стрижак: Да, только теперь у строителей больше поводов все на кризис списать, правда?

Константин Николаевич: Так и в 1998 год был кризис. На самом деле, самая большая проблема в таких домах - это постоянный рост затрат на строительство и постоянное сокращение платежеспособного спроса у тех людей, которые уже в этом жилье планировали жить А договориться в этом большом колхозе очень сложно, вот и получается, что люди являются заложниками своих же собственных финансовых возможностей. То есть, до кризиса у них деньги были, а сейчас их не стало. Это больше всего пугает людей и вторая проблема, если застройщик перестанет достраивать. Поэтому первичный рынок, безусловно, пугает и сегодняшняя финансовая ситуация позволяет изменить ситуацию принципиально. Мне кажется, что, если застройщики ее сейчас не поменяют по отношению к инвесторам, к физическим лицам, которые готовы деньги вкладывать в приобретение строящегося жилья, наверное, не удастся переломить ситуацию. Поэтому здесь несколько путей, один из них - это снижение цен, второй - это предложение рассрочки вообще всех платежей по строительству и третий сценарий - это увеличение гарантий по датам, по срокам и более серьезное отношение к интересам потребителя этой продукции. Если все эти моменты будут учтены, то, мне кажется, что рынок может стать более лояльным к покупателю и соответственно восстановить спрос.

Ника Стрижак: Егор Анатольевич, давайте сейчас не о людях, которые в кредитах находятся, а о компаниях. Готовы ли банки сегодня кредитовать компании?

Егор Анатольевич: Немного вернусь в начало к философскому вопросу, когда был задан простой вопрос, что нужно делать, что помочь. На самом деле, рынок самобалансирующаяся система, она может приводить себя в норму, но очевидно, что в современных условиях усиливается роль государства с точки зрения формирования того спроса, который сейчас потихонечку начинает исчезать, это платежеспособность, спрос, как населения, так и спрос со стороны государства, как основного игрока на этом рынке. Поэтому здесь очень велика роль государства и, может быть, мы позднее поговорим об этом. Отвечая на ваш вопрос, готовы ли банки сейчас кредитовать строителей, очевидно, что эта индустрия содержит в себе повышенный риск, в условиях турбулентности и, соответственно, банки склонны сокращать объемы финансирования, не видя четкой перспективы на горизонт финансирования в отношении этих индустрий. Поэтому, наверно, умеренный и консервативный подход превалирует и банки сокращают свои позиции в области финансирования строительных компаний.

Ника Стрижак: А чем государство здесь может помочь? Сейчас всем нужны деньги?

Егор Анатольевич: Государство является наиболее активным участником экономики и оно формирует тот самый спрос. Каким образом? Мы имели с Дмитрием некую дискуссию, предшествующую этой встрече - это различного рода налоговые послабления для населения, это целевые программы финансирования наиболее устойчивых строителей, которые и будут формировать костяк индустрии.

Ника Стрижак: А налоги снизили, аж с 1 января этого года. Это хороший шаг, как вам кажется?

Дмитрий Юрьевич: Это первая мера правительства, направленная на поддержание платежеспособного спроса на жилье. Но опять же повторюсь, если будет больше льгот или больше денег при том же количестве метров - это опять же приведет к удорожанию цен. Смотрите что получается, мы говорим о роли государства. Государство закачивает 1,5 триллиона в 3 уполномоченных банка. И тут же на этом этапе банки из социальных и государственных превращаются в рыночные субъекты и тут же строителям они говорят, у вас риски высокие. Мы получили у государство под 10%, но вам меньше чем под 24% не дадим. Строитель закладывает в кредитную моржу 24% в цену будущего жилья. А он еще землю купил у государства, купил на аукционе, государство тоже себя вело, как грамотный рыночный субъект. Продавало понемногу, так, чтобы цены не уронить и у него еще в цены будущего метра заложено от 500 до 700 долларов уплаченного за землю. Куда он будет снижать цены?!

Ника Стрижак: А с чего цены сейчас будут падать? Все говорят, что они упадут. С чего они упадут? Просто потому, что покупать не будут?

Дмитрий Юрьевич: Есть моржа девелоперов, в пределах которой он готов двигаться не разорившись. Обычно это 15% - 20%. Может быть 20% - 30%

Ника Стрижак: Константин Николаевич, надо ли нам ждать, когда они упадут до 15% - 20%? Есть смысл ждать?

Константин Николаевич: На самом деле. Когда мы говорим о рынке жилья, надо понимать следующее. Люди рассматривают покупку как инвестиционную или как покупку, решающую их текущую социальную проблему. Если мы встанем на позицию, что мы решаем социальную проблему, то, безусловно, надо говорить о том, что покупка нужна тогда, когда у вас есть потребность в недвижимости и на падающем вниз рынке по цене всегда появляются очень интересные объекты, можно сделать очень дешево ремонт в квартире, можно в принципе решить целый ряд задач, связанных с тем, чтобы найти тот объект, который вы никогда бы не нашли на обычном рынке. Это наверное то преимущество, которое появляется у людей, у которых сейчас есть деньги. А я не думаю, что все будут ждать. У нас в Москве никто не ждет, особенно когда на руках большое количество рублей, а люди находятся в таком состоянии, что им проще получить недвижимость как актив, который несет в себе социальную и психологическую функцию, вне зависимости от кризиса. Что будет потом с накоплениями, в какой бы валюте вы их не держали, человек не до конца в этом уверен, но он знает, что, приобретая недвижимость, он достигает ту социальную цель, которую он преследует. Если это решает его жилищные проблемы, то он уже не является нанимателем, он не должен платить аренду за жилье...

Дмитрий Юрьевич: Если он покупает готовую квартиру - это актив. А если он покупает квартиру в 5 этаже 10-этажки - это риск и непонятно что. Если 5 этажей построено, а остальные нет.

Интернет-вопрос: Мне в агентстве недвижимости сказали, что такого обвала рынка недвижимости нет. Просто появилась масса скидок и спецпредложений. Я думаю, что меня обманывают.

Дмитрий Юрьевич: По нашим данным по рыночному индексу недвижимости строительства Петербурга идет снижение цен примерно на 0,5% - 0,8% каждую неделю.

Ника Стрижак: Но можно ли устроить к рождеству сейл, спецпредложения.

Дмитрий Юрьевич: Скидки безусловно есть, но скидки - это та же самая замаскированная тенденция к снижению цен.

Ника Стрижак: Путь ли это для обманщиков, продать людям что-то незаконное?

Дмитрий Юрьевич: Не законное - вряд ли. А впарить малонадежный недострой - это вполне вероятно.

Ника Стрижак: К нам по телефону подключается эксперт, это заместитель председателя Комитета государственной Думы по собственности Евгений Исаакович Богомольный.

Скажите, правда ли, что сегодня в каких-то более благоприятных условиях оказались те компании, которые строят социальное жилье. Если да, то почему?

Евгений Исаакович: Не только те компании, которые строят социальное жилье, а и те, которые строят экономичное жилье. Потому что сегодня достаточно серьезные деньги дополнительные выпустила и мэрия города Москвы на покупку социального жилья, и вышли деньги, сегодня они готовы выйти из фонда реформирования ЖКХ от 50 до 100 миллиардов рублей, плюс те дополнительные средства, которые выделены для решения покупки жилья для военных дополнительно, 21 миллиард рублей к тем, которые уже были выделены. Поэтому конечно, сегодня более дешевое жилье будет востребовано и будет выкуплено с рынка.

Ника Стрижак: То есть, госзаказ - великая вещь все-таки?

Евгений Исаакович: Да. Это не просто госзаказ, но и социальная функция государства.

Дмитрий Юрьевич: В Петербурге тоже выделены серьезные деньги, они заложены в бюджет, только петербургские строители по ценам, заявленным администрацией, не нашли нужного количества квартир.

Ника Стрижак: То есть, не нашли дешевых квартир?

Дмитрий Юрьевич: Да. В таком количестве дешевых квартир нет. Минобороны готово было покупать по рыночным ценам 1500 квартир - тоже не нашлось. В полном объеме тендер Минобороны сегодня не закрыт, заказ не удовлетворен.

Ника Стрижак: Так можем мы все-таки ожидать, что, если кризис продлится еще год-два, то больше домов построят именно дешевых?

Дмитрий Юрьевич: А кто их сейчас начнет строить?

Ника Стрижак: Евгений Исаакович, как вы считаете, будут сейчас новые дома строить? Сейчас бы достроить то, что уже начали.

Евгений Исаакович: Ну, если конечно не удастся, а я думаю, что удастся и президенту и председателю правительства все-таки дотолкать деньги туда, куда они должны придти, до конечного потребителя, в том числе и до строителей жилья. потому что, если к весне деньги не придут, когда начинаются новые проекты - это будет завал. Поэтому сегодня достраиваются Стрые, с тем, что не нашли в Питере дешевого жилья - вопрос решится, пока только одна компания объявила о 25% скидках официально. Все остальные стеснятся и особо не говорят, что продают с дисконтом, поэтому через некоторое время все-таки появятся более дешевые квартиры. Если с весны не начнутся новые проекты, тогда мы почувствуем, что такое спад производства и все остальные вещи.

Звонок 2: Егор Анатольевич, ходят страшные слухи, я понимаю, что многие люди либо теряют часть зарплаты, либо вообще теряют работу, и наверняка многие из них имеют ипотечные кредиты и столкнутся с проблемой невозможности своевременной выплаты. Правду ли говорят, что может все это закончиться тем, что через несколько месяцев, через пол года банки начнут забирать эти квартиры, как невыкупленный залог?

Егор Анатольевич: Достаточно непростой вопрос, какова будет модель поведения банкиров в условиях массовых персональных банкротств.

Ника Стрижак: Банку нужна эта квартира или ему лучше деньги?

Егор Анатольевич: Банк в классической модели - это профессиональный торговец деньгами. Соответственно, вопрос продажи имущества не является его ключевой компетенцией. основная задача - это извлечение дохода за счет выполнения основных своих целей, это обслуживание экономических интересов физических лиц и компаний. Как себя поведут коммерческие банки? безусловно, они будут принимать во внимание ситуацию, с которой столкнется то лицо, которое не сможет обслуживать свой долг, будут разрабатываться различные схемы либо санации, либо реструктуризации задолженности, но не исключаю и пути, связанные с реализацией предмета ипотеки на вторичном рынке.

Ника Стрижак: Насколько готовы сегодня банки идти на уступки?

Егор Анатольевич: Мы рискуем не своими деньгами. а деньгами вкладчиков, которые нам доверили в условиях кризиса доверия. Банки, конечно, не склонны заниматься массовой реструктуризацией долгов, им лучше иметь чистые активы и та селекция, которая ведется сейчас и те требования, которые стали более жесткими, они указывают на то, что банки не готовы брать более высокие риски. Поэтому нет простого прямого ответа на ваш вопрос, как поведут себя банки в условиях массовых банкротств, но, я думаю, что не исключены и сценарии, когда банки будут активно продавать предмет ипотеки.

Ника Стрижак: То есть, мы еще у банка будем покупать дешевые квартиры?

Дмитрий Юрьевич: Это будет беда, потому что квартиры будут продаваться с дисконтом. Банку важно погасить часть задолженности. Это беда для рынка.

Ника Стрижак: Что вы посоветуете в отношениях с банками?

Дмитрий Юрьевич: Продажа залога - это крайний случай, это судебная история, хотя, по договоренности с банком, можно квартиру и из-под залога продавать. Варианты есть. Трудно что-то советовать. Вряд ли у кого-то есть сегодня уверенность в своем месте работы и в своих доходах на ближайшие 5 - 10 лет. Если критическая ситуация случилась, может быть, реализовать квартиру сегодня - не самый лучший вариант. Все-таки перетерпеть еще пол года, дождаться подъема рынка. На подъеме продажа будет выгоднее для заемщика. Часть денег ему останется, он погасит долг и останется с небольшим плюсом. На подъеме рынка были таки варианты, когда человек не возвращал кредит, продавали квартиру - он еще и в плюсе оставался. На эти деньги можно было еще одну квартиру купить.

Ника Стрижак: Потому что продавали уже по той цене, которая была на тот день.

Дмитрий Юрьевич: Сейчас ситуация принципиально другая, но для банка продажа квартиры - это крайний вариант. Не бизнес банка торговать квартирами. Это комиссионные колекторскому агентству или агентству по недвижимости, которое будет заниматься. У банков таких подразделений просто нет, это дополнительные затраты.

Ника Стрижак: Константин Николаевич, если средняя зарплата в Петербурге 25 тысяч рублей, возможно ли купить квартиру? Когда это будет возможно? Стоит ли ввязываться в ипотеку молодой семье? Получается, что сегодня для тех, кто надеялся решить свои проблемы имея маленький доход или не большой - вообще надо забыть.

Константин Николаевич: Я бы ответил примерно так. В Москве все люди, кто купил до 2006 года жилье с ипотекой, сегодня платят вместе с процентами по кредиту и выплатой кредита суммы меньше, чем сегодня по аренде этих квартир пришлось бы платить. Кто вовремя купил с помощью ипотеки - сегодня в выигрыше. Другое дело, что те люди, которые сейчас купили на росте цен, да еще им по договорам, может быть, банки попробуют увеличить ставку процентную - они, конечно, находятся в зоне очень существенных рисков. И это безусловно приводит к возможным катаклизмам в взаимоотношениях между банками и получателями кредитов. причем, самая главная проблема, что у банков нет длинных денег, обеспечивающих эту ипотеку, потом что у нас так и не запущен вторичный рынок ипотечных закладных, позволяющих привлекать длинные деньги и ими кредитовать заемщиков. Этот разрыв у банков, безусловно, вызывает проблемы.

Звонок 3: Я звоню из Новосибирска. Я сейчас нахожусь на этапе покупки жилья на вторичном рынке. Это жилье в условиях данного кризиса несколько упало, по сравнению с ценами, которые были несколько месяцев назад. Что будет для меня выгоднее, купить сейчас, учитывая, что цены упали, или купить весной, когда ожидается еще определенное понижение цен. Но с каждым днем банковские проценты растут.

Ника Стрижак: А вам для этого надо брать кредит или у вас есть соответствующая сумма?

Звонок 3: Нет, ипотечный кредит, но достаточно выгодные пока еще условия.

Дмитрий Юрьевич: Надо брать, потому что банковские условия лучше не будут в ближайшие несколько месяцев.

Ника Стрижак: Но цена будет меньше.

Дмитрий Юрьевич: 15% снижение, 15% инфляция - уже то на то. Деньги ведь тоже теряют в цене.

Константин Николаевич: Надо не забывать, что он все это время уже будет жить в собственной квартире, а не снимать в аренду жилье, что тоже требует затрат.

Егор Анатольевич: Справедливо будет дать оценку экономической целесообразности этой сделки с позиции той выгоды, которую получит потенциальный собственник жилья, против рыночных цен. Соответственно, насколько будет компенсирован этот дисконт к рыночным ценам или наоборот, насколько он будет нивелирован ростом процентных ставок.

Ника Стрижак: К марту - апрелю банковские проценты вырастут еще?

Егор Анатольевич: Есть риск изменения процентных ставок. Этот риск существует. Для того, чтобы абсолютно корректно ответить на этот вопрос, нужно знать два фактора, как изменится рыночная цена недвижимости во времени и как изменится цена денег. Это просто. Вероятность снижения цены гораздо выше, чем вероятность роста ставок, если оценивать математически.

Ника Стрижак: Я понимаю, что может на 5% подешеветь жилье и на 5% вырасти ставка, но деньги могут подешеветь.

Егор Анатольевич: Деньги не могут подешеветь в современных условиях, когда имеет глобальный мировой кризис, связанный с ограниченным объемом ликвидности и ограниченной доступностью для многих участников рынка. Мы забываем в рамках нашей дискуссии, что строителям становится тяжелее получать достаточное финансирование. А это не маловажная деталь при оценке и риска самого проекта, и цены. И, как следствие, мы можем столкнуться с такой ситуацией, что недоступность денег для всех в этой цепочке может спровоцировать полную блокировку самого рынка.

Ника Стрижак: Константин Николаевич, зрители спрашивают, когда снижение цен на вторичное жилье докатится до регионов? У нас во Владивостоке квартиры только дорожают.

Константин Николаевич: На самом деле, в Москве жилье в рублях тоже не дешевеет, а в долларах дешевеет. В какой валюте мы говорим, тогда и понятно, какая тенденция на рынке, потому что в рублях на 2,5% за октябрь в Москве цены выросли. Мне кажется, что снижение неизбежно, причем, я не думаю, что снижение будет продолжаться пол года. Я думаю. что годика полтора у нас будет снижение и в целом по стране снижение будет не меньше 30%.

Ника Стрижак: Думаю, что нашего слушателя из Новосибирска мы сначала наставили на путь истинный, а теперь сбиваем.

Константин Николаевич: Здесь вопрос заключается в простом утверждении. Да, цены, безусловно откорректируются, но он все равно будет нести затраты на аренду жилья и вы очень правильно сказали, что мы не знаем, что будет с валютой, которая у него на руках находится, насколько она обесценится, не стоимость кредитных ресурсов, а сами по себе деньги, сохранят ли они покупательскую способность и в какой валюте эти деньги хранить до того момента, пока вы купите недвижимость. Поэтому мне кажется, что в любое время человек должен все равно принимать решение о покупке, если ему эта квартира нужна сегодня.

Интернет-вопрос: Полтора года назад я заключила договор постройки, перенесли на год, боюсь, что затянется года на 3 - 4. Хочу расторгнуть договор, деньги обесценились на 20%, а ЛЭК еще хочет удержать 20% штрафа за то, что я нарушаю договор. Что делать?

Дмитрий Юрьевич: Если договор заключался на растущем рынке, то, скорее всего, он был сконструирован в пользу застройщика и, скорее всего, по договору, все вложенные деньги вернуть не удастся. Там могли быть заложены штрафные санкции. по поводу сроков сдачи, последнее решение городского правительства - разрешить застройщикам затягивать стройку, раньше было 9 месяцев без штрафа, теперь полтора года. То есть, город, с поправкой на финансовый кризис, разрешает им продлевать строительство без штрафных санкций.

Ника Стрижак: Что мы посоветуем?

Дмитрий Юрьевич: Или выходить с потерей денег, или пытаться надавить на PR-составляющую этого вопроса, обратиться в комиссию при Вахмистрове по делам дольщиков, что не выпускают из договора, шум устроить по этому поводу. Он, в принципе, уже устроен нормально.

Интернет-вопрос: Покупать или продавать загородную недвижимость?

Интернет-вопрос 2: Изменилась ли ситуация с рынком земли? Взяли участок земли в рассрочку до кризиса.

Ника Стрижак: Это все-таки не квартиры. Как правило, участки, дачи люди покупают, имея что-то. Надо ли этим сегодня заниматься? Продавать - покупать что-то?

Дмитрий Юрьевич: Продаются дома в Новой Ижоре, в Сторожевой горе... Продажи значительно упали. Это не основное жилье, не предмет первой необходимости. На этом рынке не было ипотеки, не было кредитования строителей и застройщиков. Там никогда никто деньги в кредит не давал. Там мало закредитованных компаний, они легче переживут, им легче маневрировать, приморозят проект, запустят снова с весны, скорее всего.

Ника Стрижак: Константин Николаевич, может быть, люди, которые хотят продавать землю или продавать участок, сейчас трудно им продать или продавать сейчас, потому что потом цены могут подупасть?

Константин Николаевич: Знаете, на этом рынке все зависит от уникальности объекта. Если объект находится в уникальном хорошем месте, обеспечен социальной и транспортной инфраструктурой, то эти объекты будут востребованы всегда, потому что таких объектов мало. Другое дело, что в целом земля, сама по себе, когда говорят о средней стоимости земли, мне всегда смешно, потому что это не о чем. Это то же самое, что рынок ценных бумаг. Что за ценной бумагой, какая доходность стоит? Да никакой. То же самое и с рынком земли. Для того, чтобы извлечь прибыль из земли, нужно туда вложить в 5 - 10 раз больше денежных средств и только после этого можно начать использовать этот объект недвижимости или извлекать прибыль. У нас в России столько земли, что мы себе даже не представляем. Причем, если взять только сто километровые зоны от городов милионников - земли очень много. И сколько ее не выводится на рынок... У нашей компании только две тысячи гектар земли находится на Валдае. Я думаю, что это большие массивы, они просто еще не выходили на рынок. Как только они выдут - рынок безусловно начнет корректироваться в сторону понижения и я ожидаю, что на рынке земли изменения цен будут в разы.

Дмитрий Юрьевич: Вы имеете в виду Валдай или Рублевку?

Константин Николаевич: То, что цены сохраняются на элитную недвижимость, которая является уникальной, то есть какие-то предметы искусства, уникальные какие-то предложения - это сейчас просто отражает текущую ситуацию, связанную с тем, что люди не знают, что делать с очень большими деньгам, которые в рублях находятся у них на руках. Их нельзя спрятать, просто конвертировать или инвестировать и люди принимают решение для себя, что лучше вложить в элитную недвижимость. Поэтому сейчас пока что нет серьезного демпинга в этом рынке. но я думаю, что к весне он будет очень серьезный.

Интернет-вопрос: Неделю назад продали квартиру. у нас в руках живые деньги без ипотеки. Стоит ли ждать реального снижения цен после нового года или покупать жилье еще раз?

Дмитрий Юрьевич: У нас снижаются цены на жилье одновременно происходит инфляция. Какой из этих двух процессов будет более значительным - я не скажу, сколько будет стоить в январе баррель нефти - я тоже не скажу.

Ника Стрижак: Егор Анатольевич, приходят ли сейчас люди за кредитами на недвижимость за городом или на землю?

Егор Анатольевич: По состоянию в ноябре мы вынуждены констратировать полное отсутствие спроса на такого рода финансирование и, соответственно, комментируя вопрос относительно земли, это рынок покупателя. а покупатель занял простую позицию - выжидание. То есть, все ждут дальнейшего снижения. Переходя ко второму вопросу, отвечая на него, что выгоднее, то есть, вероятность снижения цен гораздо выше, чем вероятность инфляционных процессов или недополучение инвестиционных доходов. Плюс ко всему, ключевой задачей для частного лица является вопрос не столько доходов, сколько сбережение того, что имеешь. Соответственно, это ключевая тема, которая должна беспокоить и здесь очень важно оказать доверие коммерческим банкам, тем самым поддержав и свою доходность и стабильность банковской системы в целом.

Дмитрий Юрьевич: Я не согласен поддерживать доходность банковской системы. Они сами о себе прекрасно заботятся, зачем им мои небольшие накопления.

Ника Стрижак: Тогда вообще все рухнет...

Дмитрий Юрьевич: Мы сталкивались с этим, нам говорили банкиры из Национального резерва, они говорили, что их главная задача - поддержка устойчивости финансовой системы. Она сама по себе ценная или она все-таки нужна для того, чтобы строители работали? Сама по себе финансовая система сама на себя и работает. Ну отлично. Если мы ставим задачу сделать жилье более дешевым - надо стимулировать строителей, чтобы больше строили. Когда город отчитывается в конце года, губернатор Вахмистров обязательно говорит: «Мы построили за год 2 500 000 метров». Когда кто-то не сдает дом - «они», когда цены высокие - это «они».

Ника Стрижак: Города сдают солдаты - генералы их берут. Константин Николаевич, скажите честно, кому повезло больше, кто уже ждет жилье и платит кредит или кто не вступил еще на этот путь?

Константин Николаевич: Я думаю, что повезло тем, кто купил жилье до 2006 с помощью ипотеки. Они сегодня выиграли однозначно. Платит и живет.