Вторичка с подвохом: что нужно знать и какие документы проверить перед покупкой квартиры

София Бабина 14 0

Ретро-квартира 1960–1980-х годов и роскошная трехкомнатная квартира на Фрунзенской набережной в центре Москвы — это все вторичное жилье. Независимо от цены, покупка такой недвижимости связана с рисками, так как сделка проходит через собственника.

Как исключить первичные риски и купить вторичное жилье мечты? Руководитель московского офиса агентства недвижимости Денис Васильев эксклюзивно для 5-tv.ru составил гид по безопасным сделкам и подводным камням.

Чем вторичка отличается от новостройки

ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

«Вторичным жильем мы называем все, на что оформлено право собственности. То есть новостройка, пока она находится в стадии строительства, она приобретается либо по договору долевого участия, либо на основании уступки уже от физ- или юрлиц. После того, как ее сдали в эксплуатацию, на нее оформляется право собственности. Так вот, если оформлено право собственности — это уже объект вторички», — рассказал Васильев.

Вторичное жилье можно купить и сразу заехать жить — не нужно ждать сдачи дома и делать ремонт. Из минусов — такие квартиры часто относятся к более старому жилищному фонду и могут уступать новостройкам по уровню комфорта: например, в них нет лобби, современных систем безопасности или «умного дома».

При этом вторичное жилье доступно практически в любом районе города, в отличие от новостроек, строительство которых ограничено наличием свободных площадок. Если хочется жить в престижном районе, скорее всего, выбирать придется из вторичных объектов.

Как минимизировать риски при покупке вторички

ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев

Риски на вторичном рынке меняются со временем. Их можно разделить на две группы:

1. Объективные риски — те, что видны сразу:

• Частый переход права собственности (например, три сделки за два года);
• Перепланировки, которые невозможно узаконить;
• Ограничения по дееспособности собственника;
• Залоговые объекты (квартира, отданная в залог для получения кредита).

2. Субъективные риски — например, риск банкротства предыдущего собственника. Даже если его кредитная история чиста, у него могут быть небанковские займы или долговые расписки.

Еще 15–20 лет назад из-за отсутствия автоматизации часто встречались случаи подделки документов.

Сейчас на первый план вышли риски банкротства предыдущих собственников и обман владельцев недвижимости — как, например, вынуждение взять кредит под залог квартиры.

«Есть определенный чек-лист с точки зрения банкротства, который нужно соблюсти. <…> Первое — это полная стоимость в договоре. То есть это рыночные условия, по которым проходит эта сделка, никаких снижений цены в договоре, ничего такого. Второе — это безналичные расчеты. И желательно, чтобы они происходили сразу, никаких рассрочек. Третье — это сбор полной информации по продавцу», — уточнил эксперт.

Что касается данных о собственнике, тут нужно:

• Запросить выписку из бюро кредитных историй;
• Убедиться, что продавец не находится в процессе банкротства;
• Выяснить, был ли у продавца супруг на момент приобретения квартиры (если да — уточнить, есть ли брачный договор или соглашение о разделе имущества).

Важно также получить от продавца заявление о том, что он не состоит в браке или не имеет супруга, который мог бы претендовать на долю в квартире.

На что обратить внимание при осмотре вторички перед покупкой

ИЗВЕСТИЯ/Михаил Терещенко

«Многие инвесторские квартиры или квартиры для перепродажи, которые покупаются на рынке, они выглядят практически всегда одинаково. Их делают так, чтобы пустить пыль в глаза. <…> Человек приходит, он видит, очень свежую, сочную картинку: всегда много света, светлые ремонты, светлые полы, светло-серые стены, какие-то яркие акценты в виде натурального мха, который выглядит прямо очень экзотично. Человек может на это купиться, не вникая в подоплеку того, что там есть. А, заехав туда, он понимает, что этот ремонт сделан из очень дешевых материалов», — сказал Васильев.

Так что, помимо изучения документов, важно оценить физическое состояние объекта:

• Планировку. Сопоставить фактическую с планом Бюро технической инвентаризации (БТИ) и обратить внимание на перепланировки и переоборудования:

• Переоборудование — незначительные изменения (например, демонтаж двери и установка арки);
• Перепланировка — внесение изменений в конструктив дома (например, снос несущей стены);

• Техническое состояние. Проверить состояние стен и потолка, нет ли следов подтоплений или пожаров, осмотреть проводку и коммуникации, качество ремонта;
• Общие признаки износа. Обратить внимание на следы протечек, трещины, запах сырости — эти признаки могут указывать на скрытые проблемы.