Съемная или своя: ипотека или аренда квартиры — что выгоднее в 2026 году
33
Фото, видео: ИЗВЕСТИЯ/Юлия Майорова; 5-tv.ru
Эксперт по недвижимости проанализировал ситуацию на рынке и рассказал, где россиянам выгоднее жить в нынешнее время.
Рост цен и высокие ипотечные ставки породили новый тренд — сейчас молодежь осознанно отказывается от покупки своего жилья в пользу вечной аренды. Съемную квартиру можно снять поближе к центру города, и она будто не так бьет по карману…
Так покупать и всю жизнь платить ипотеку или снимать — тоже всю жизнь? 5-tv.ru разобрался, что сегодня выгоднее, и заодно узнал, как увеличить капитал на аренде и сэкономить на приобретении жилья в новостройке.
Почему вообще возник тренд на вечную аренду квартиры
Реальность вынуждает смириться с практически пожизненной выплатой ипотеки. Все это не очень устраивает свободолюбивую молодежь. Цены на недвижимость растут быстрее доходов, особенно в крупных городах.
Но главный аргумент, из которого и вырос тренд, — гибкость и подвижность.
«Если человек выбирает аренду, у него автоматически появляется возможность быть мобильным и свободным. Можно поменять район и даже город проживания в любое удобное время. Аренда просторной квартиры, как правило, обходится выгоднее ипотеки», — рассказал KP.RU финансовый эксперт, специалист по недвижимости Ян Марчинский.
Сегодня квартира перестала быть символом успеха и достатка. Покупка жилья вызывает лишь опасения, связанные с репутацией застройщиков, проблемами с документами или состоянием дома и управляющей компании. Вместо вложения в жилье многие инвестируют в образование, карьеру, бизнес или диверсифицируют активы.
К тому же, в отдельных случаях аренда может обходиться дешевле, чем ипотека, с учетом всех дополнительных расходов: коммунальных платежей, налогов, обслуживания жилья и ремонта. А вот высокие ставки по ипотеке и стоимость недвижимости делают покупку менее реальной для многих людей.
В чем преимущество покупки своей квартиры
Один из главных аргументов в пользу покупки — ежемесячный платеж по ипотеке может быть сопоставим с арендной платой. Например, в Москве арендная ставка начинается от 50 тысяч рублей. При этом можно подобрать ипотечную программу, где ежемесячный платеж не превысит эту сумму.
«Другое дело, что пока дом строится, конечно, надо будет год-два жить на арендной квартире и все равно платить две ипотеки: одну — свою, а другую — тете за съем. Но лучше, конечно, иметь свою квартиру с кредитным плечом. Все-таки платить за свое всегда приятнее», — считает директор направления «Новостройки» агентства недвижимости Валерий Кочетков.
Преимущества ипотечной квартиры:
- Квартира как актив. По окончании выплат остается недвижимость, которую можно продать или сдавать. К тому же за годы она может вырасти в цене. При аренде же квартиры не будет никакого материального актива.
- Фиксированный платеж. Ипотечный платеж остается неизменным на весь срок кредита (при аннуитетном графике), тогда как арендная плата обычно ежегодно растет;
- Капитализация. Цены на недвижимость стабильно растут — покупка защищает накопления от инфляции и может принести доход в будущем;
- Налоговые вычеты. Заемщики с доходом, облагаемым НДФЛ, могут получить имущественный вычет от стоимости квартиры и вычет от выплаченных процентов по ипотеке;
- Государственные льготы. Специальные ипотечные программы («Семейная», «IT‑ипотека», «Сельская», «Дальневосточная и арктическая») позволяют отдельным категориям граждан снизить процентную ставку и сделать покупку доступнее, а на аренду льгот нет;
- Возможность пассивного дохода. Квартиру в ипотеке можно сдавать и на вырученные средства арендовать жилье в другом городе. Так недвижимость превращается в источник инвестиционного дохода;
- Снижение расходов после погашения ипотеки. После завершения выплат основные затраты сводятся к коммунальным платежам — в отличие от аренды, где расходы на жилье продолжаются бесконечно.
«Сейчас достаточно сложно найти арендодателя, который разрешит самостоятельно обновить ремонт, завести домашних животных и делать в квартире все, что пожелаешь нужным», -добавил Марчинский.
В свою очередь, аренда подойдет, если планируется инвестировать разницу между арендной платой и потенциальным ипотечным платежом — это может в перспективе помочь приобрести жилье без кредита.
В чем преимущество съемного жилья
Оказалось, что временное решение съема жилья может стать вполне осознанной стратегией. Новое поколение видит плюсы в «вечной аренде» квартиры:
- Отсутствие крупных первоначальных затрат. Не нужно копить на первый взнос по ипотеке — достаточно оплатить залог и первый месяц аренды. Это снижает финансовую нагрузку на старте;
- Нет долгосрочных финансовых обязательств. Нет необходимости брать ипотеку на 10–30 лет и рисковать в условиях экономической нестабильности;
- Свобода от расходов на содержание жилья.
«Рассматривая ситуацию с точки зрения финансовой грамотности, стоит сначала создать как можно больше активов, которые будут приносить прибыль. То есть, пока нет свободных денег, лучшим вариантом будет именно арендовать квартиру. При покупке собственного жилья такая инвестиция станет пассивом в случае, если вы не собираетесь ее сдавать», — объяснил инвестор Марчинский.
Как сэкономить при покупке квартиры
В общем, свои плюсы есть у двух вариантов, как и минусы. Зерно истины в битве аренды и ипотеки заключается в инструментах экономии: даже купить новое жилье можно выгодно.
В новостройке
Есть несколько способов приобрести свое жилье с выгодой:
- Рассрочка от застройщика. Если есть средства на депозите с высокой доходностью, можно зафиксировать цену квартиры в новостройке и взять рассрочку на один-два года. Пока идет стройка, деньги продолжают «работать» на депозите, что позволяет увеличить бюджет покупки;
- Ипотека. Несмотря на высокую рыночную ставку, всегда есть перспективы рефинансирования, если ожидается снижение ключевой ставки. Можно взять ипотеку сейчас, а позже перекредитоваться под более низкий процент;
- Льготные программы.
Что касается выбора этажа, тут тоже есть небольшая лазейка: раньше квартиры на первом считались менее удобными, популярными, так что до сих пор их можно купить со скидкой 10–15%.
«Все проекты, которые сейчас начинают строиться, там уже первые этажи всегда идут под коммерческие нужды, для инфраструктуры. Поэтому первый жилой этаж получается минимум со второго фактического», — объяснил Кочетков.
А вот последние иногда стоят дороже: современные технологии исключают проблемы с протечками, лифты скоростные, их много еще и соседей сверху нет.
На котловане
Иногда застройщики анонсируют «прицелы» — предварительные бронирования по выгодным ценам еще до получения всех документов.
Такие предложения могут появляться в закрытых профильных чатах у риелторов, просто в соцсетях проекта или на сайте застройщика.
«На этом этапе вы можете зафиксировать очень интересные предложения. Именно зафиксировать квартиру, а купить уже, когда будут документы. Ни в коем случае на этом этапе нельзя ничего подписывать у застройщика. Имеется в виду какие-нибудь договоры долевого участия — это незаконно, это непрофессионально, и уже больше тяготеет к мошеннической схеме», — предостерег эксперт.
Решение о покупке обычно принимается за два–три месяца. В этот период рекомендуется раз в две недели посещать стройку, чтобы следить за динамикой процесса.
Как минимизировать риски при покупке квартиры
Иногда после сдачи дома квартира может не полностью соответствовать ожиданиям:
- Не устраивает вид из окна. Дизайнер поможет грамотно обустроить пространство, а вид — не главный фактор комфорта;
- Не нравится планировка. Перепланировка и ремонт могут исправить ситуацию;
- Не устроил сосед. В таком случае квартиру можно продать через риелтора или на профильных площадках.
При выборе жилья важно адекватно оценивать свои финансовые возможности и не брать ипотеку на сумму, которую будет сложно отдавать, например, при изменении дохода.
Но даже в этой ситуации есть выход. Если выплачивать ипотеку или рассрочку не получается, варианты следующие:
- Расторгнуть договор с застройщиком и вернуть средства;
- Уступить права по договору долевого участия с переходом долга — это распространенная практика;
- Продать квартиру с ипотекой через банк.
«Это нормальная практика, пугаться не надо. Наверное, лет 15-20 назад, когда ипотека только развивалась, это было страшно. Даже сами банки не понимали, как продать ипотечные квартиры. Они накладывали запрет на продажу таких квартир. Сегодня это рабочий инструмент, есть разработанные схемы, когда банк даже сам помогает продать эту квартиру с ипотекой другому человеку», — объяснил Кочетков.
Как сэкономить при съеме квартиры
Если доходы позволяют оформить ипотеку, все равно вначале стоит рассмотреть альтернативу. Если снимать жилье, а разницу между ипотечным и арендным платежом направлять в инвестиции — выгоднее, как ни странно, съем. Такой подход способен принести больший доход и даже в перспективе позволить приобрести недвижимость без кредита.
А если на ипотеку нет средств, можно просто постараться снимать дешевле. Во-первых, постараться найти оптимальную локацию. Прежде чем искать квартиру, можно, например, выписать в две колонки то, что критично для комфортного проживания (близость к работе, детскому саду, школе или магазинам), и то, от чего можно отказаться ради экономии.
При пересчете средств стоит обратить внимание на следующие нюансы:
- Для тех, кто работает удаленно, отдаленный район может оказаться выгодным вариантом — цена аренды здесь обычно ниже, а время в пути не играет роли;
- Работающим очно важно расстояние до офиса: долгая дорога увеличит расходы на транспорт и отнимет время;
- Баланс между площадью жилья и его расположением тоже влияет на выгоду — иногда разумнее снять небольшую квартиру за 50 тысяч рублей рядом со всей инфраструктурой, чем просторную за 40 тысяч в неудобном месте;
- Квартира без мебели сдается дешевле, при этом арендатор может постепенно докупить уцененные вещи на распродажах, а при выезде продать их владельцу.
Главная цель при выборе локации — добиться того, чтобы затраты на аренду компенсировали комфорт и удобство жильцов.
Еще один финансовый плюс аренды — возможность «торговаться» с собственником. Сэкономить помогут:
- Снижение депозита или включение коммунальных платежей в стоимость аренды;
- Предоплата за несколько месяцев, как гарантия занятости квартиры;
- Косметический ремонт своими силами в обмен на снижение арендной платы;
- Фиксация в договоре условий повышения аренды (например, не чаще раза в год и не выше уровня официальной инфляции).
Ну и всегда стоит рассмотреть вариант совместной аренды.
Как минимизировать риски при съеме квартиры
При осмотре квартиры стоит обращать особое внимание на состояние бытовой техники (год выпуска и работоспособность) и наличие мебели. Важно заранее договориться, кто будет оплачивать замену техники в случае поломки.
Но это базовое правило, есть и другие тонкости:
- Перед заселением нужно уточнить у владельца среднюю сумму коммунальных платежей и наличие счетчиков;
- Любые финансовые операции — авансы, комиссии и прочие платежи — следует проводить только в момент подписания договора аренды;
- Заключать письменный договор на срок более года и детально прописывать в нем все условия. А также дополнительно оформлять акт приема‑передачи квартиры — он зафиксирует исходное состояние жилья и имущества на момент заселения;
- Перед подписанием договора важно убедиться, что арендодатель действительно является владельцем жилья или имеет законное право его сдавать.