«Цены на жильё»
24.10.2007, 14:45 Открытая студия
Ника: Добрый день. Как всегда по будням в это время в эфире программа «Открытая студия». Как всегда мы приветствуем вас в прямом эфире в нашей знаменитой Открытой студии в центре Петербурга. Мы сегодня предлагаем вам побеседовать снова на тему того, что происходит у нас на рынке недвижимости, о нашем жилье будущем, которое мы хотим приобрести, и в котором нуждается огромный процент россиян. В вопросах будущего жилья или строительства нового жилья очень много подтем и, к сожалению, существует значительный процент людей в России, которые просто материально не могут себе позволить даже мечтать о будущем жилье. Но мы сегодня хотим наш разговор приблизить к тем, кто собирается улучшить свои жилищные условия или купить себе новое жилье, кто рассчитывает свои будущие зарплаты, кто готов вписаться в долги на много-много лет вперед или кто обладает какой-то недвижимостью сейчас и думает, какие операции можно сейчас с ней произвести, чтобы вложить еще какие-то средства и купить жилье. В первую очередь, хотелось бы обсудить, какие тенденции существуют, что же происходит с ростом цен на жилье, каковы прогнозы на конец этого года, на будущий год.
Я с удовольствием представлю своих собеседников, которые приехали в Открытую студию в Петербурге. Итак, в нашей беседе принимают участие:
- вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, председатель Национального совета межрегиональной ассоциации жилищных кооперативов Павел Дмитриевич Штепан;
- руководитель рабочей группы по вопросам ипотечного кредитования Ассоциации банков Северо-Запада, член правления Городского ипотечного банка Игорь Витальевич Жигунов.
Скажите, Павел Дмитриевич, мы не так давно встречались в этой студии, говорили об ипотеке, и процент был не велик, порядка 5% людей у нас сегодня воспользовались ипотекой. Справедлива ли эта цифра и нормально ли это для рынка недвижимости?
Штепан Павел Дмитриевич: На сегодняшний день около 10% сделок с недвижимостью в Петербурге и Ленинградской области проходит с использованием ипотечных кредитов или схем рассрочки. То есть это уже достаточно большой процент, если вспомнить, что в 2004 году это были просто единичные сделки, и по прогнозам в течение ближайших трех лет мы выйдем на уровень 40% - 50%. Эти сделки будут проводиться с тем или иным использованием ипотечных кредитов.
Ника: Цифры кажутся фантастическими.
Жигунов Игорь Витальевич: Вполне цифра обоснованная, потому что платежеспособный спрос населения ограничен, а средства банковского кредита и жилищной рассрочки будут реальным инструментом, который будут использовать наши горожане.
Ника: Сегодня, когда люди приходят в банки, что для них становится главной проблемой, недостаток зарплаты или их пугает долгосрочность взятого кредита? Как вы со своей стороны видите эту проблему?
Жигунов Игорь Витальевич: Мы бы разделили на 2 части, в первую очередь, это финансовая составляющая, дело в том, что, как правило, банки предоставляют кредиты не на всю стоимость квартиры, а на ее часть, то есть людям надо иметь накопления.
Ника: Сколько?
Жигунов Игорь Витальевич: В среднем – это до 70% - 80% от стоимости жилья. Мы сейчас говорим о средних ценах. Далеко не у всех есть такие накопления. А второе – это вопрос менталитета, как же так, я буду 15-25 лет жить в долгах. Есть вопрос менталитета.
Ника: Вы говорите, что сразу 30% от накопления. Я понимаю, что есть люди, которые своим настоящим жильем вкладываются и составляют сумму, правильно?
Жигунов Игорь Витальевич: Конечно, это система улучшения жилищных условий.
Ника: К вопросу о том, что у нас еще нет привычки пользоваться банками, заводить счета в банках, а часто просто на этих счетах нечего хранить. Люди может приносят накопления в чемоданах, в банках, которые они хранят под кроватью, как вообще выглядят деньги, которые люди накопили?
Жигунов Игорь Витальевич: Приносят либо наличные деньги, либо деньги, которые они имеют на счетах в банках, но третий вариант – это стоимость уже имеющейся недвижимости, когда гражданин улучшает условия, когда он продает старое жилье, покупает новое и на разницу берет кредит.
Ника: Хочу представить еще одного собеседника, который присоединяется к нам из Открытой студии в Москве, это руководитель Агентства по строительству и ЖКХ Сергей Иванович Круглик. Скажите, когда мы говорим о том, что сегодня процент людей, берущих ипотеку, да, он не велик, хотя Павел Дмитриевич сказал, что в ближайшие годы этот процент вырастет, все-таки чего сегодня у людей не хватает, элементарных денег или, может, метров не достаточно построено?
Круглик Сергей Иванович: На самом деле, разговор у вас шел хорошо, потому что это и менталитет, и присутствие наличных денег, хотя во всем мире эти сделки делаются, безусловно, через банки и т.д. И то, что в Петербурге 10% - это нормально, у нас уже достаточно много регионов, где доля сделок с ипотечными кредитами при покупке жилья превышает давно 25%, и эта задача набирает обороты и эта тенденция абсолютно нормальная, такая же как в Санкт-Петербурге.
Ника: Скажите, западные люди, европейские, ведь они не все получают какие-то сумасшедшие зарплаты и сейчас зарплата приближающаяся к 2000 долларов – это все-таки такой средний класс, который эти деньги получает. Так вот на Западе люди активнее вступают в ипотеку, они смелее? Они больше уверены в будущем?
Круглик Сергей Иванович: Для них, во-первых, это образ жизни, это уже привычный процесс, поскольку потребительские кредиты, он рождается с этим кредитом и живет всю жизнь, поэтому для него это никакая не новинка, не особенность, это нормальный естественный процесс, даже если у него есть свободные деньги, он никогда не пойдет покупать на них квартиру, если можно взять кредиты, а деньги вложить в более оборотный бизнес и т.д.
Ника: То есть, это нормально, когда твои родители жили в кредит, твои соседи живут в кредит, и все живут в кредит, то страха меньше получается.
Звонок 1: Скажите, в Европе и США жилье значительно дешевле, чем в Москве и в Петербурге, причем в США жилье еще и дешевеет, а у нас такого не происходит. Почему?
Штепан Павел Дмитриевич: Действительно, в Америке сейчас на рынке недвижимости происходит кризис. Жилье там существенно подешевело. Сотни тысяч семей лишаются жилья, потому что оно продается с торгов, потому что они не могут выплачивать ипотечные кредиты, это ипотечный кризис в Америке. Нов Америке уже десятки лет каждый год строят примерно по одному квадратному метру на человека. В Петербурге, для примера, в этом году будет сдано примерно 2 400 000 м/кв. Это один из рекордных показателей по годам, но тем не менее, это по полметра на душу населения в год. Жилья не хватает, вот оно и дорожает. Особенно не хватает качественного комфортного жилья, особенно в центральных, хорошо развитых и обжитых районах и, к сожалению, в этих районах оно и будет дорожать. Если говорить о тенденциях, которые мы видим в Петербурге, то за последние 2 года цены в Петербурге выросли в среднем на 140%. Но за последний год, если смотреть интервал с октября 2006 по сегодняшний день, только на 13%. То есть на рынке мы сегодня наблюдаем стабилизацию, хотя она во многом положительно влияет на развитие ипотечного кредитования. При быстром росте цен ипотека развивается значительно хуже, чем при стабильном рынке. И мы видим увеличение объемов строительства жилья, и мы видим, что в нашем городе появились и готовятся к выходу на рынок крупные строительные проекты, такие как Балтийская жемчужина, ряд других проектов, поэтому можно говорить, что в ценовом сегменте эконом-класса цены будут отслеживать темпы инфляции.
Ника: Сергей Иванович, а по всей России тоже такой скачок, 140% за последние годы?
Круглик Сергей Иванович: Это весна прошлого года, где за 4 месяца тогда было почти удвоение цены. После этого наступила некая стабилизация, она уровень инфляции не превышает.
Ника: То есть, это коснулось не только таких больших, дорогих городов, но и отдаленных?
Круглик Сергей Иванович: Это коснулось всего рынка.
Звонок 2: Недавно был скандал в США, обвал ипотеки в Англии, что там именно случилось и может ли такое у нас произойти, ведь Запад использует эту систему давно, а такие проблемы у них.
Ника: Дайте разберемся, потому что много об этом говорили, если у них там так все плохо, то чего ждать нам? Вы сказали, что цены на жилье в Америке стали падать. Из-за чего кризис происходит?
Штепан Павел Дмитриевич: Кризис происходит, на мой взгляд, из-за того, что в течение ряда лет в США и Западной Европе кредиты выдавались не в размере стоимости жилья, а в 120%-130% от текущей стоимости жилья. Рынок был на подъеме, жилье постоянно дорожало, и ряд банков полагали, что тот факт, что денег выдается больше, чем сегодня стоит жилье, тенденциями рынка к увеличению стоимости будут покрыты. Нужно сказать, что в Америке в благополучные, не кризисные годы до 440 000 домовладений ежегодно выставлялись на торги, потому что заемщики ипотеки были неспособны выплачивать, то есть для них это уже стандартная ситуация. Сейчас их рынок подходит к ситуации, когда на торги выставляются более 600 000 домовладений ежегодно.
Ника: То есть, люди ввязываются в ипотеку, берут кредит и выясняется, что они не могут отвечать за свои поступки, либо им по каким-то причинам не выгодно выплачивать кредит.
Штепан Павел Дмитриевич: Наложились две тенденции, увеличение числа несостоятельности, то есть дефолтов со стороны заемщиков и общее падение цены на рынке недвижимости.
Ника: Что у нас должно поддерживать стабильность?
Жигунов Игорь Витальевич: В том числе, здесь еще несколько моментов. Первое, помимо того, что идет корректировка цен на недвижимость в сторону уменьшения, если мы говорим об американском рынке, благодаря тому, что рынок в последние 20 лет очень динамично рос, банки своими программами стали охватывать все большее количество потребителей, тем самым предоставляя кредит не только тем, кто может подтвердить свою платежеспособность, имея необходимый доход, но и по сути заемщикам нестандартным. Второе, процентные ставки по кредитам в Штатах плавающие. То есть зависят от перемены индекса, ставки на межбанковском рынке, и последние 5 лет эта ставка растет. Получается, что заемщик брал кредит под 6%, а ставка выросла до 12% и дохода людей стало не хватать для выплаты кредита. Если говорить о РФ, то рынок ипотечного кредитования еще только формируется, у него не такая большая история. Второе, банки работают с классом стандартных заемщиков, то есть с теми, кто подтверждает доходы. И, как правило, наши ставки фиксированы, поэтому говорить о том, что нас ожидает кризис совершенно не стоит и драматизировать ситуацию, а во-вторых, объем качественного предложения жилья недостаточный, поэтому то, что мы будем наблюдать – это возможно некоторая корректировка ставок.
Ника: Сергей Иванович, можно ли предположить, что банкам вообще не выгодно, чтобы цены на жилье падали?
Круглик Сергей Иванович: Ну, безусловно, банку не интересно, когда цены на жилье падают и, на самом деле, это происходит, как правило, в условиях финансовых кризисов, потому что это не естественная тенденция, поэтому тот кризис, который случился на Западе, здесь эксперты его достаточно хорошо охарактеризовали, у нас это пока невозможно только лишь из-за того, что все-таки доля ипотеки в общем российском рынке не столь велика, не превышает 10%, поэтому столь существенной роли не играет. На самом деле, я думаю, что для нас это должно стать серьезным уроком, и можно уже думать о введении других механизмов, таких как строительно-сберегательные кассы, чтобы не делать однополярным рынок, не класть яйца в одну корзину. Это стало уроком для наших банков, потому что сегодня требования у банков возникли более жесткие. Сегодня уже не полагаются на некие справки о доходах, а запрашивают подтверждение с работы, изучают кредитную историю, а не так как в Америке, где кредиты превышали заработную плату у людей.
Ника: Когда банк мучает человека, заставляет его носить справки, подтверждать белую зарплату, он действует в интересах самого заемщика?
Круглик Сергей Иванович: Абсолютно правильно. Он действует в интересах системы, плюс мы еще не научились цивилизованно работать с законодательством. Любая поправка в Закон об ипотеке сразу увеличивает риски уже совершившихся сделок. Здесь нашим законодателям нужно еще раз очень хорошо подумать и тоже сделать выводы, поскольку иногда не относящаяся к ипотеке тема, например, тема защиты детей, либо еще какая-то, которая вносится на рынок, она иногда вводит сразу огромные риски именно во взаимоотношения между банком и возможностью взыскания недвижимости. Это риски, которые влекут за собой повышение ставки.
Улица Петербург: Из чего в общем складываются цены на жилье?
Ника: Да, давайте честно, стоимость кирпича, работ строителей, еще чего?
Штепан Павел Дмитриевич: Стройматериалы, работа строителей, согласование, инвестиционные условия, затраты на подключение к инженерным сетям, в том числе, создание этих инженерных сетей, плюс спрос.
Ника: Если цены растут, значит, что в этой системе дорожает? Кирпич? Зарплата строителей?
Штепан Павел Дмитриевич: Либо не хватает жилья в этом конкретном месте. То есть, количество покупателей много больше, чем количество жилья. Это тоже влияет на цену, потому что это рынок.
Ника: Сергей Иванович, справедливо ли это? Может ли как-то федеральное агентство, зная, что такая ситуация сложная в стране с нехваткой жилья и невозможностью многих людей получить это жилье, как-то контролировать эту ситуацию. То есть мы платим за моду и за дефицит? Это как-то обидно.
Круглик Сергей Иванович: Так рынок утроен. Надо и за моду, и за дефицит платить. Я уже в этой передаче приводил пример. Допустим, дома по канадской технологии, одинаковые дома, в Хабаровске 120 тысяч долларов, а в четырех километрах от КАД в Москве от 1 до 3 миллионов. Вот и вся разница, а себестоимость одинаковая. Это во всем мире так.
Звонок 3: Я считаю, что мы платим не только за построенные метры, но и за взятки, которые дают строителям чиновники. Это ведь правда, это все знают. Почему мы должны участвовать в этом безобразии? Скажите честно, хотя бы одно дело о коррупции в сфере правительства заведено? Потому что в СМИ и везде об этом тишина.
Ника: Сергей Иванович, мода – понятно, а еще за откаты платим, так?
Круглик Сергей Иванович: Я думаю, что есть какая-то доля. Никогда и никто не может сказать, сколько она составляет, но 10% - 15% - это, наверное, точно есть, но ведь это скрытые процессы, процессы между двумя людьми, их же никогда не выявишь. Это идет на стадии формирования земельного участка. Больше платить таких взяток не за что. Это плата за доступ на рынок, поэтому мы уже все сделали в Земельном кодексе для того, чтобы земля под жилищное строительство, под любое другое строительство продавалась только с аукционов, поэтому это уже все, норма введена с октября 2005 года. Те участки, которые были распределены до того, и на них еще идет строительство, в них эта доля, наверное, присутствует, в новых она просто априори не может присутствовать, никаких взяток там быть не может. А уголовных дел заводили массу за неправильное предоставление земельных участков, это было как раз в 2006 году.
Улица Омск: Как влияет кредитование на рост цен на жилье?
Жигунов Игорь Витальевич: Если мы говорим о текущей ситуации в РФ, то абсолютно никакого влияния, потому что объем сделок с ипотекой незначителен. Именно ипотека еще позволяет делать сделки на рынке, потому что люди привлекают деньги для того, чтобы купить квартиру. Поэтому она не столько стимулирует рост цен на жилье, сколько наоборот стимулирует спрос на жилье, который вообще мог бы отсутствовать при отсутствии денег у людей. Поэтому рынок еще небольшой, доля небольшая, поэтому развитие ипотеки в РФ сейчас на рост цен никак не влияет.
Ника: А вот мы постоянно говорим, что рост цен, строится жилье, сколько кирпич стоит, откат, чтобы землю получить, а правда ли, что банки сегодня все равно охотнее выдают кредиты на жилье на вторичном рынке?
Жигунов Игорь Витальевич: Конечно, дело в том, что когда предоставляется жилье на покупку готовой квартиры, в этом случае обеспечением служит сама квартира. Если мы говорим о кредите на строящиеся квартиры, когда кладут кирпичи этажами, вопрос, если клиент не справится с кредитом, что остается в залоге, недостроенный объект? Поэтому здесь больше риски, поэтому программ кредитования на этапе строящегося жилья гораздо меньше.
Ника: А процент зависит от того стоит уже квартира готовая или она строится?
Жигунов Игорь Витальевич: Как правило, да. На тот период пока строится дом… Все зависит от предпочтения клиента. Если клиент хочет квартиру в этом доме или в новостройке в таком-то районе, как правило, процентная става выше незначительно, на 1%-2% между готовым и строящимся, он выберет строящееся.
Штепан Павел Дмитриевич: Последнее время мы наблюдаем очень странную тенденцию, когда строители все меньше берут средств с граждан-дольщиков, и все больше развиваются схемы банковского кредитования. Надо сказать, что то, что объемы строительства в Санкт-Петербурге превысили объемы, когда схема долевого участия была единственной, хотя 2 года строители об этом выступали, пытались добиться серьезных изменений законодательства о долевом участии, тем не менее, сегодня риски для дольщиков, для тех кто покупает строящееся жилье, они заметно уменьшились, а банковские технологии реально вышли на этот рынок.
Улица Омск: Почему банки неохотно или вообще отказываются предоставлять кредиты на приобретение комнат в коммунальных квартирах?
Жигунов Игорь Витальевич: Дело в том, что тут два момента, первый, с точки зрения риска и законодательства, а второй – это работа банка с этим объектом залога. Если мы говорим о рисках в части законодательной, то получается, что, если клиент покупает комнату, то в этом случае при невозврате кредита, для того, чтобы реализовать свое право кредитора и получить обратно этот кредит банк должен сначала разобраться с остальными жителями этой коммунальной квартиры. Дело в том, что они имеют преимущественное право на приобретение, как участники общедолевой собственности. Возникает риск, а будет ли быстро реализована эта комната.
Ника: А если взять со всех членов этой квартиры, с жильцов, какую-то заверенную бумагу, что мы не претендуем на эту квартиру ни в каком случае.
Жигунов Игорь Витальевич: Дело в том, что действующее сегодня гражданское и гражданско-процессуальное законодательство предписывает несколько другую последовательность действий, поэтому в рамках того, что прописано мы и работаем. А второе, если у нас человек хочет купить комнату, часто в субъектах федерации, в едином государственном реестре прав указывается не комната, а доля в праве. Так вот залог доли в праве, при покупке на ипотечный кредит, в силу закона невозможен.
Ника: Сергей Иванович, к вопросу о коррупции, насколько у нас развита и развивается система приглашения западных компаний? Может, если придут западные компании, западные инвесторы будут строить, порядка будет побольше, качество повыше, коррупции поменьше?
Круглик Сергей Иванович: На самом деле, они присутствуют, и более 700 компаний на нашем рынке работает. Причем пришли сегодня подрядные организации, самые сильные в Европе. У нас даже из Австралии есть компания строительная, поэтому вся палитра здесь сегодня представлена, поэтому говорить о том, что у них другие правила, я думаю, не правильно. И цены, если мы говорим, что где-то в Нью-Йорке цены упали, так они упали в следствие кризиса, а если сравнивать их цены и наши, то нам еще далеко до их цен. И опять так где находятся, на Манхеттене квартира, на 50 или на 1 этаже, это совершенно разные цены. Когда ты видишь, что под тобой вертолет летает, то уже меньше 15 миллионов эта квартира не стоит. У нас еще поискать такие квартиры нужно. Все в жизни относительно.
Звонок 4: Скажите, а можем мы использовать опыт решения проблем с нехваткой жилья послевоенной Европы. Во второй половине 20 века, после Второй мировой войны там были, по-моему, интересные решения.
Круглик Сергей Иванович: Если мы возьмем, допустим, Америку, там были ливингстоуны-дома. Это придумали дома, которые сейчас идут по всему миру, каркас из дерева, утеплитель и дальше уже либо обкладка кирпичом, либо еще что-то. Их рассчитывали на достаточно короткий рок, на 25 лет, но они уже живут по 50 с лишним лет, претерпевают модернизацию и идут дальше. Механизмы были самые различные, просто выделялась земля, в той же Англии, в той же Германии просто бесплатно выделялась земля, общины, муниципалитеты вели инженерную инфраструктуру. Вокруг этого опять выстраивается сегодня общемировой опыт развития жилищного строительства, в том числе и наше законодательство начинает именно так выстраиваться. С одной стороны, дать возможность городам, исходя из тех особенностей конкретного поселения, муниципального образования, что ему нужно сегодня, многоквартирные дома, большие территории для малоэтажного строительства, индивидуальные дома, с отоплением, с полным набором услуг, потому что страна большая. Где-то на юге Сибири совершенно другой тип одноэтажных домов и поверьте, есть дома по 7,5 тысяч за квадратный метр, есть и такие дома, они строятся целыми улицами в поселках и т.д. Поэтому все механизмы, которые использовались там, они позволяют сегодня в нашем законодательстве делать и у нас то же… Я вам привел канадские дома в 4 км от МКАД, так это те же ливингстоуны, которые строились в послевоенной Америке.
Ника: То есть, весь мировой опыт вы учитываете?
Круглик Сергей Иванович: Да. Конечно.
Штепан Павел Дмитриевич: Что у нас нет от мирового опыта, у нас нет технологии строительно-сберегательных касс. Когда мы говорим про послевоенную Германию, то во многом финансирование массового жилищного строительства произошло благодаря использованию этого финансового института. Банковская ипотека традиционно развивалась в этих странах позже, вторым эшелоном. Я полагаю, что сейчас мы можем говорить, что то, что до сих пор в России отсутствует и технология, и закон о строительно-сберегательных кассах – это, безусловно, тормозит развитие жилищного строительства.
Ника: Или для многих сужает возможность его приобретения. По телефону у нас на связи эксперт, профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Плеханова, ведущий аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Моисеевич Стерлик. Скажите, когда аналитики делают прогнозы, что цена вырастет на столько-то, а кто-то говорит, что цены будут падать, на чем основаны эти выводы?
Стерлик Геннадий Моисеевич: Ну, все по-разному. Есть те, кто делает некий экспертный прогноз, это экспертное предсказание. Есть те, кто анализирует факторы фундаментальные, ситуацию на рынке, соотношение спроса и предложения, объемов строительства и затем, неким логическим методом увязывая все это, приходят к выводу, что будет происходить то-то. Но есть другие или третьи уже, в том числе я, которые занимаются построением экономико-математических моделей рынка на основе изучения фундаментальных факторов их развития. Они делают расчетный прогноз. Вообще, вариантов много.
Ника: Скажите, а этим прогнозам можно верить больше, чем прогнозам погоды, например?
Стерлик Геннадий Моисеевич: Трудный вопрос. Вообще, верить прогнозам не рекомендуется. Без прогнозов жить нельзя, но к прогнозам нужно относиться спокойно и осторожно. Здесь чисто статистический подход. Если у прогнозиста вероятность того, что он дал хорошие прогнозы высокая, накопилась уже кредитная история, репутация есть, значит ему больше надо верить. Если человек еще себя не зарекомендовал, то подумайте, надо ли ему верить.
Ника: Поскольку ваш послужной список достаточно солиден, скажите, ваш прогноз на конец этого года и на 2008, все-таки цены снова будут расти или, может быть, они постоят на этой отметке?
Стерлик Геннадий Моисеевич: Мой прогноз на этот год был еще год назад дан о том, что будут стоять и вот он 9 месяцев соответствует прогнозу. А дальше мой прогноз был, что где-то с весны 2008 начнется новый виток роста цен. Очень серьезный. Где-то к весне-лету 2009 года в Москве, например, прогноз дает удвоение цен, но и в Питере примерно также удвоение. Это связано с тем, что количество людей, способных приобрести квартиру по своему уровню доходов, накоплений, при условии ипотечной поддержки, оно у нас в стране сегодня больше, чем количество квартир, предлагаемых на рынке. Дело в том, что рынок сегодня стабилен. Некое равновесие спроса и предложения. При этой ситуации определенное количество людей может купить квартиру по своим деньгам. Сейчас стоят цены, накопления увеличиваются, доходы немного растут, к весне следующего года, по моим прогнозам, снова выйдет на рынок целый ряд людей с дополнительными деньгами. Рынок отреагирует, увеличения предложения особого не ожидается, хотя уже есть рост объемов строительства. Скажем, в Москве и в Питере он не такой уж сильный, поэтому рынок аккуратно поднимет цены, новый виток цен произойдет, и рынок отсечет от себя тот слой людей, доходы которых ниже и оставит на рынке ровно столько, сколько есть объема товара. Поэтому увеличим мы пенсии, зарплаты, хоть в 10 раз доходы населения, ну, вырастут цены соответствующим образом, и опять останется на рынке столько людей, сколько есть товара на рынке. Никаких чудес не бывает.
Ника: Я боюсь, что те, кто строят жилье и продают жилье, сейчас вас послушают и скажут, отлично, наш бизнес станет лучше с весны следующего года.
Стерлик Геннадий Моисеевич: Нет. Им надо возвращать свои инвестиции, им надо получать деньги, за что они будут строить?!
Ника: Павел Дмитриевич, с другой стороны, другие аналитики предсказывают бум строительства. Так если будет бум, строительных компаний будет больше, домов будет строиться больше…
Штепан Павел Дмитриевич: Безусловно, бум ожидается, мы его видим. Я был не так давно в Нижнем Новгороде, где проходил национальных совет Российской гильдии риэлтеров, была представлена практически вся Россия, есть бум. Но, для того, чтобы построить многоэтажный дом, нужно по крайней мере 2 года, а с учетом подготовки 3,5 – 4.
Ника: Цены на жилье назначаются когда я начала строить дом?
Штепан Павел Дмитриевич: Мы имеем сейчас те цены на жильё, которые сложились в сегодняшней ситуации. Для того, чтобы появилось будущее новое жилье, нужно чтобы прошло 3 – 4 года, чтобы бум дал выход, пока бум сводится к тому что начинаются новые широкомасштабные строительные проекты. Мы это видим в Петербурге, может быть, ярче, чем в Москве. Но, пока этот товар выйдет на рынок, пройдет достаточно много времени, и бум в строительстве никак не может опровергнуть этот прогноз по поводу того, что весной 2008 могут резко пойти цены вверх.
Ника: Сергей Иванович, вы как-то внутренне согласились с прогнозом Геннадия Моисеевича?
Круглик Сергей Иванович: Мы слушали этот прогноз в прошлом году и в своих высказываниях, опираясь на этот мы сравнивали просто два аналитических метода. Я бы не согласился с двукратным ростом в целом. Здесь бы я не рекомендовал никого пугать. С одной стороны, рост цен – это, действительно, хорошая заявка для будущих строителей, иначе никакого не будет бума, но, с другой стороны, мы должны понимать, что в отдельных точках, таких как Москва, Московская область, Санкт-Петербург, безусловно, это возможно, потому что городские территории достаточно ограничены, развиваться до беспредела эти города не могут и не нужно, чтобы в Москве и в Санкт-Петербурге жило 2/3 страны. Рынок должен регулироваться по своим законам, опять таки за счет цены, и тогда будет подниматься уже рынок и востребованность в других регионах страны, строители уже начали откатываться за Урал со своими мощностями, в Поволжье и т.д. Это неизбежные процессы. Но насчет того, что по всей стране будет двукратное подорожание, я бы не согласился. По отдельным точкам, и то не двукратное, безусловно, будет.
Ника: Игорь Витальевич, объясните, как бы ни было у людей сейчас сложно, они еще не уверены, что они будут продавать это жилье или у них не достаточно накоплений, получается, чем быстрее люди прибегут за кредитом, тем больше они могут выиграть.
Жигунов Игорь Витальевич: Не совсем так. За кредитом нужно идти тогда, когда это, действительно, необходимо.
Ника: Да, но цены вырастут…
Жигунов Игорь Витальевич: С одной стороны, вы правы. То есть, те, кто покупали квартиру 3 года назад и брали кредит, цена на квартиру выросла в 2 раза, а платят-то они ту, старую сумму. Если человек сейчас, поддаваясь тому, что цены вроде как опять скоро начнут расти, изо всех сил попытается взять ипотеку и на последние деньги изо всех сил платить, возникает риск, а справится ли он в определенный момент. Я всегда говорю, что должен быть баланс. Баланс интересов, то есть желания купить квартиру и баланса возможности выплачивать этот кредит.
Интернет-вопрос: Не будет ли строиться жилье, которое через 30 лет могут признать непригодным? Как это было с хрущевками.
Штепан Павел Дмитриевич: На самом деле, сейчас самые противоположные мнения об этом этапе развития строительства жилья в нашей стране. Потому что кто-то говорит, что нужно возобновлять и проводить хрущебизацию заново, а в основном, в крупных городах идет процесс реконструкции либо сноса этих домов, но, на сегодняшний день, слава Богу, дома, которые надо будет сносить через 30 лет не строятся. Есть очень много проблем и с качеством, и с проектами, но в целом те проекты, которые реализуются сейчас – это уже новый шаг. Это даже не то, что проектировалось в последние годы советского периода, это принципиально новые проекты с хорошей инженерной инфраструктурой, с хорошей проработкой проектов, поэтому я надеюсь, что не будет через 30 лет нам стыдно.
Ника: Сергей Иванович, я понимаю, что в Петербурге, во многих старых городах люди живут в домах, которым и по 100 лет. Дом, который сегодня построен, сколько лет он должен стоять? Одно дело, мне государство дало, и как-то так мы к этому относились, а теперь я купила за кровные и хочу, чтобы мои внуки там жили. Это реально?
Круглик Сергей Иванович: Проблемы все равно остаются, хотя не хотелось, чтобы в рыночных условиях они оставались, потому что тот ажиотажный спрос на жилье не всегда нам с вами, как покупателям, позволяет посмотреть на качество. Безусловно, 90% - это те дома, которые будут стоять 100 и более лет, но жилье – это вообще особая философия в жизни. Это не просто так. Многоквартирные дома строятся на века, единственное, мы не понимаем сейчас при продажах, при покупках стоимость эксплуатации многоквартирных домов. Потому что у нас потом наступит протрезвление, когда мы наберем элитных квартир, что не каждый сможет не только выплачивать тот самый кредит, на который он взят, но еще и содержать. Мы сегодня не представляем, сколько стоит обслуживание, даже прожив год или два в этом доме, потому что реальных цен еще нет на этом рынке.
Улица Петербург: Когда выгоднее брать ипотеку? Я могу взять ее сейчас, дождаться лета или даже подождать пару лет. Все мы люди, которые умеем считать деньги, хотелось бы узнать наиболее выгодную схему.
Штепан Павел Дмитриевич: Мой совет такой, что если есть потребность и есть возможность приобрести жилье через ипотеку, то его, безусловно, надо приобретать и ждать здесь бессмысленно. Если вы купите квартиру сейчас, и она вам нужна, то и год ближайший и два вы будете в этом новом жилье жить. Вы будете жить в комфортных условиях, у вас будет все ладиться и в семье, и на работе, а выжидать по большому счету нечего. Но, если у человека пока не понятно с его доходами, с работой, не завершено образование, не надо из последних сил, рассчитывая на чудо влезать в этот долг, потому что результаты могут быть плачевными, признание дефолтной ситуации, продажа жилья с торгов, разочарование, плохая кредитная история, когда невозможно использовать даже потребительские кредиты в банках.
Круглик Сергей Иванович: Кредит нужно брать тогда, когда он нужен, а утром или вечером, он решит сам.