"Покупка жилья: ипотека или строительно-сберегательные кассы?"
14.09.2007, 14:45 Открытая студия
Ника:
Добрый день. Если вы еще не решили вопрос с жильем, но у вас есть определенные сбережения или ваша зарплата позволяет думать о том, чтобы взять кредит, то проведите этот час с нами! Мы сегодня хотим разобраться, что же такое ипотека, кому она удобна и что такое строительно-сберегательные кассы, являются ли они альтернативой ипотеке. Я хочу уточнить, что давно уже идет речь о строительно-сберегательных кассах, но неизвестно, успеет ли Дума в этом созыве его принять. Чтобы наш разговор был максимально полезен, давайте относиться к обсуждению ипотеки и строительно-сберегательных касс исходя из того, что, если Закон будет принят о строительно-сберегательных кассах, то чтоб мы должны четко понимать, что это такое и надо ли нам ими пользоваться.
В нашей программе принимают участие:
вице-президент ассоциации риэлтеров СПб и Ленинградской области Павел Дмитриевич Штепан .
профессор, генеральный директор корпорации «Жилищная инициатива» Андрей Львович Ликефет .
президент национальной организации участников рынка жилищного кредитования, председатель экспертного совета Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья Иван Дмитриевич Грачев .
член ассоциации банков Санкт-Петербурга Игорь Витальевич Жигунов.
Ника:
Павел Дмитриевич, недавно мы обсуждали в нашей программе, что объем ипотеки снижается, и брать жилищный кредит пыл у людей угасает. Это так?
Штепан Павел Дмитриевич:
На мой взгляд, пыл горит, но люди начинают оценивать свои возможности и цены и в условиях постоянного роста цен, который, к сожалению, происходит и в Москве, и в Петербурге, и в других регионах. Так что даже с ипотекой жилье не становится, к сожалению, более доступным, если мы говорим о жилье в мегаполисах. Те люди, которые могли воспользоваться, уже воспользовались. На сегодняшний день, основной потребитель ипотечных кредитов - это молодые люди, примерно 25 – 35 лет. Люди, которые имеют хорошее образование, которые успешно строят свою карьеру, и доход которых со временем будет только расти. Если у тебя есть хорошее образование и профессиональный опыт, ты будешь востребован на рынке труда. Для таких людей, безусловно, ипотека – это инструмент быстрого приобретения жилья. Не нужно ждать, не нужно копить. Даже если у тебя нет накоплений, сейчас есть продукты с нулевым первоначальным взносом, ты приобретаешь жилье и даже с учетом того, что достаточно дорогой кредит, а жилье тоже дорожает, и к концу выплаты ипотечного кредита у тебя жилье стоит не меньше, чем ты за него заплатил.
Ника:
Иван Дмитриевич, ипотека широко шагает по стране или недостаточно, для такой большой страны как Россия?
Грачев Иван Дмитриевич:
Надо откровенно говорить о том, что ипотека, классическая коммерческая ипотека без поддержки государства, рассчитана на людей, которые имеют 30% от рыночной стоимости жилья. Могут быть исключения, но незначительные. Попытка в Америке навыдавать много кредитов людям, которые не имеют изначальных 30%, привела Америку к катастрофе. В России законы не допускают массовой выдачи этих ценных бумаг, массового выпуска, по кредитам, которые выданы без первоначального взноса. К сожалению, таких людей у нас в стране не так много, тех, у кого есть 30%, их порядка 10% на сегодняшний день. И, соответственно, они потихоньку выбираются. До сих пор было не три года, а семь лет ипотеки, и она действительно ежегодно удваивалась, то есть темпы роста были прекрасные. Но дальше эти 10% начинают заканчиваться и, соответственно, темпы роста выдачи ипотечных кредитов падают. Надо вводить следующие слои, думать о том, как следующие 30% - 40% наших граждан могут воспользоваться ипотечными кредитами, но это, несомненно, предварительное накопление, а, следовательно, строительно-сберегательные кассы.
Ника:
Прошу извинить за наивный вопрос, объясните, пожалуйста, когда мы говорим «кредит в банке»? А когда говорим об ипотеке и о жилье? В чем разница? Почему у нас в данном случае возникает слово ипотека?
Грачев Иван Дмитриевич:
Банк выдает кредит, если он ничем не обеспечен при этом, то банк рискует. Что он при этом начнет делать? Увеличивать проценты для того, чтобы как-то компенсировать эти риски. Для того, чтобы с жильем такой ситуации не было, появилось обеспечение с помощью недвижимости. То есть, человек соглашается, что, в случае, если он не сможет расплачиваться, то эта недвижимость пойдет с молотка. Вот что такое ипотека. С одной стороны – это возможность купить быстро, получив кредит, но, с другой стороны, это гарантированное обеспечение у банка. То, что он, в случае каких-то проблем, будет иметь право на возврат этого кредитного ресурса. Соответственно, эта система позволяет в странах, где доходы высокие, охватить 50% - 60% населения. Но, к сожалению, в России пока это не так. Надо воспользоваться опытом стран, которые в похожих ситуациях решали жилищную проблему. Это, прежде всего, Германия и отчасти Восточная Европа.
Вопрос телезрителя:
Мы недавно взяли ипотеку по вторичному жилью. Купили маленькую хрущевочку, махонькую-махонькую. До этого я была в пяти компаниях, которые предлагают новое жилье, там нам условия не подошли. Очень высокий процент. Не выбрали мы новое строительство. Выбрали маленькую квартирку и что началось! Мы прошли до конца, но все эти проценты, которые нам сначала объявляли, оказались потом завышены. Когда мы обратились к риелтеру, даже залоговая сумма за эту маленькую квартирку была сто тысяч рублей, хотя обычно риэлтерские компании берут не более тридцати тысяч. И вот везде получалось на нас как пиявки, тут плати, там плати за все услуги. Очень и очень непродуманно. Мы дошли до конца, потому что мы на это решились, и у нас было больше половины денег, больше половины стоимости жилья. Но это очень-очень трудные условия.
Ника:
То есть вы, пройдя этот путь, не стали горячим сторонником этого решения?
Вопрос телезрителя:
Нет. Всем своим знакомым я говорю, что это нервы, нервы и нервы.
Штепан Павел Дмитриевич:
Сделка с недвижимостью вообще очень дорогая штука, к сожалению. Затраты на подготовку сделки могут достигать до 8%, а при расселении больших коммунальных квартир, до 10% - это расходы связанные с подготовкой сделок. Сейчас профессиональное сообщество пытается достичь использования ипотечных схем, а это ведь тоже дополнительные затраты. И сейчас крупные компании включают услуги по подбору ипотечных программ в общую сумму комиссионных, чтобы это не увеличивало затраты клиента. В Петербурге по ипотечным сделкам, на сегодняшний день, размер затрат составляет от 4% до 5%. К этому надо быть, безусловно, готовым, Все-таки это очень сложный процесс. В нем задействовано много профессиональных участников рынка, и страховщики, и оценщики, и риэлторы, ипотечные брокеры, кредитные консультанты банков. С другой стороны, если мы посмотрим темпы роста цен в Петербурге, то мы увидим, что даже с учетом некой приостановки, 12% годовых – этореальные темпы роста цен. Поэтому люди, которые приобретают квартиру в начале года, в условиях постоянного роста цен выигрывают. А то, что «нервы, нервы, нервы» – это так: выбор помощников, риэлторов, ипотечных брокеров, которые помогают человеку подготовить и провести сделку. И здесь нужно очень тщательно выбирать. Для этого существует ассоциация банков, ассоциация риэлторов и мы готовы нашим согражданам оказывать помощь и оказываем ее уже 12 лет.
Вопрос телезрителя:
Я слышала про строительные кассы, хотелось бы знать, что это такое и поможет ли это в приобретении какого-то жилья. Сколько я не искала информации, ее на данный момент очень мало.
Вопрос телезрителя:
Допустим, я купил квартиру и у меня такой вопрос, не изменится ли установленная процентная ставка в зависимости от дефолтов и вообще, не зависит ли ставка от инфляции?
Вопрос телезрителя:
За границей можно снять жилье на достаточно длительный срок. Раньше в России существовали доходные дома. Что-нибудь в этом направлении будет у нас как-то планироваться или двигаться? Чтобы спокойно жить в этом доме, а в стороне где-то строить свой дом.
Ника:
Давайте начнем с последнего вопроса. Ведь в доходных домах всю жизнь можно жить и на Западе по сей день живут.
Штепан Павел Дмитриевич:
Живут потому что жилья много. Потому что на Западе строят как минимум 1м/кв в год на душу населения. А мы в Питере пока, в одном из благополучных регионов, строим только пол квадратных метра. Как и в Москве, кстати. Но по той программе, которая сейчас разработана городским правительством и которая будет в ближайшее время утверждаться, предусмотрено строительство муниципального жилья.
Ника:
Но это другое. Доходный дом – это когда я всю жизнь снимаю одну квартиру.
Штепан Павел Дмитриевич:
Сейчас арендное жилье в Петербурге – это частный сектор, причем очень быстро развивающийся. Как в Москве, и во многих крупных городах. Другое дело, что частный сектор пока работает вне правового поля. Я думаю, что это дело нескольких лет, а на самом деле, выбор арендного жилья в нашем городе достаточно велик, это могут быть и комнаты, и квартиры, и посуточная аренда. Другое дело, что цены постоянно растут. Но, я думаю, что, если появятся доходные дома, о которых мы хорошо знаем по романам 19 века, которые затем превратились в коммуналки, то стоит вспомнить , что и там тоже цены изменялись, к сожалению. В любом случае жизнь в доходных домах – это не та мечта, с которой может жить молодая семья.
Ника:
Мы любим иметь «свое и на всю жизнь». Андрей Львович, можно адресовать вам второй вопрос, по поводу процентных ставок и боязни дефолтов. Люди боятся, что кредиты-то длинные, многолетние. Есть опасности какие-то?
Ликефет Андрей Львович:
Опасность, безусловно, есть. Но, я думаю, что в данном случае этот вопрос касается тех документов, которые данный товарищ подписывал, прежде, чем брать кредиты. Если в этих документах записано, что эти ставки могут изменяться, то, безусловно, это может быть, если в документах не записано, то есть все юридические основания полагать, что данной процедуры не произойдет. Здесь еще были заданы вопросы по стройсберкассе, я кратко отвечу, потому что это важно. 10% официальные данные, что ипотека решает вопросы жилищной проблемы, а другие схемы альтернативные должны, наверное, решить эти оставшиеся 90. В данном случае, может быть, для нашей страны с нашим менталитетом, с нашим отношением к данному вопросу, нам больше подходит европейский опыт и Германии, и Испании, и Словакии, и Чехии, который позволит решить этот вопрос в комплексе. Причем хотелось бы отметить, что не надо понимать будто сройсберкасса не имеет льготных кредитов. Там есть накопительный этап в пределах 45% предусматривает дотации государства. И это очень важно, если мы говорим о доступном жилье и там есть льготный кредит. А назовете вы его ипотечным – это тоже будет абсолютно верным, потому что этот льготный кредит дается под залог той недвижимости, которая приобретается. В данном случае, стройсберкасса – это не альтернатива той же ипотеки, а это симбиоз, который собрал в себя все эти три элемента. Где взаимодействуют и лицо, которое приобретает, и государство, и банки.
Ника:
Иван Дмитриевич, а нельзя было придумать какое-то другое определение, потому что у каждого советского человека словосочетание сберкасса ассоциируется с обычной сберкассой и из-за этого уже возникает некоторая путаница.
Грачев Иван Дмитриевич:
Я думаю, что нецелесообразно по двум причинам. Во-первых, сбербанк у нас – это хороший бренд, соответственно, строительно-сберегательная касса изначально звучит неплохо, во-вторых, это привычный термин для немцев, австрийцев, деньги и технологии которых нужны нам для того, чтобы быстро стартовать. Вообще, надо зафиксировать, что стройсберкасса – это специализированный банк, предназначенный для сбора денег на улучшение жилищных условий и выдачу денег на улучшение жилищных условий, действительно, под маленький процент. Обычно он так работает. И по Закону, который я написал, и который сейчас проходит через государственную думу, наконец, с положительным заключением от правительства, человек заключает договор, собирает 30% от стоимости квартиры, государство добавляет ему свои 20% от внесенного человеком взноса, дальше он получает такую же сумму от строительной сберегательной кассы и гарантию перед банком на оставшиеся 40% - 35% на ипотечный кредит. Тогда у него средний процент по ипотечному кредиту получается намного меньше. В Германии это 4% - 5%. То же самое в Чехии и в Словакии. Я думаю, что у нас он будет в этом же районе.
Ника:
Я думаю, что, отвечая на вопрос дамы из Казани, мы должны еще раз подчеркнуть, что пока этих банков нет. Как будет Закон, так банки и появятся.
Грачев Иван Дмитриевич:
Согласен. Я сделал Закон 7 лет назад, его два раза блокировали в Думе, но надеюсь, сейчас мы его пробьем.
Ника:
А кто мешал? Кто против?
Грачев Иван Дмитриевич:
Часть людей считает, что все деньги должны к ним в банки в ипотечные идти и думают, что здесь какая-то конкуренция. Вообще, американская модель агрессивно всему миру навязывалась. Потому что, было ощущение что эта схема имеет пирамидальные элементы, естественно, они хотели получать новых и новых вкладчиков. Я думаю, что в связи с этим имело место такое агрессивное навязывание всем остальным странам двухуровневой американской модели. Но сейчас картина понятная: во-первых, не самая лучшая в мире, а во-вторых, не исчерпывает того, что нужно сделать, для того чтоб, действительно, 90% граждан получили шанс на жилье.
Штепан Павел Дмитриевич:
В словосочетании «строительно-сберегательная касса» сейчас разобрали термин сберегательная. Очень важный там термин строительная, ведь при сегодняшнем ипотечном кредитовании деньги идут на приобретение уже существующего, готового или вторичного жилья. Деньги от сегодняшней коммерческой ипотеки в строительство, как правило, не идут. Те кредиты, которые выдают под строящееся жилье – это кредиты потребительские, они не обеспечены недвижимостью. Законопроект о стройсберкассах предусматривает, что низкопроцентные кредиты, можно будет использовать реально на вкладывание в строящееся жилье. Всех нас беспокоит проблема постоянного роста цен и, к сожалению, на ближайшие годы тенденция, по существующим прогнозам, сохранится. Для того, чтобы цены, действительно, стали снижаться или хотя бы зафиксировались, нужно увеличивать объемы строящегося жилья, а для этого нужно направить деньги, в том числе деньги потребителей, в строительство. Стройсберкассы – это механизм финансирования нового жилищного строительства.
Ника:
К нам по телефону подключился эксперт, член ассоциации банков Санкт-Петербурга Игорь Витальевич Жигунов. Как вы считаете, имеет ли право на существование точка зрения банкиров и людей, которые выдают ипотечные кредиты, что будущие строительно-сберегательные кассы, строительно-сберегательные банки, – это конкуренты?
Жигунов Игорь Витальевич:
Дело в том, что механизм жилищного финансирования, который предусмотрен в рамках стройсберегательной системы – это наоборот возможность привлечь дополнительных потребителей. Потому что банковская система ипотечного кредитования и жилищных сбережений – они несколько разные, в том числе и по характеру, предоставления кредита. В одном случае нужно предоставлять справки о доходах, в другом – это не обязательно. Банковские кредиты – это, возможно, более дорогой вариант для заемщика, а стройсберкассы – более дешевый, поэтому мы считаем, что это не конкуренция, а дополнение к системе жилищного финансирования.
Ника:
Но, когда заработают строительно-сберегательные кассы, как вы думаете, может, возрастет конкуренция среди банков и остальные банки будут вынуждены все-таки снижать ставки по ипотечным кредитам?
Жигунов Игорь Витальевич:
В теории, можно полагать, что появление новых инструментов финансирования стимулирует участников в конкурентном рынке работать еще более эффективно, но снижать процентную ставку невозможно до бесконечности, она формируется от ряда рыночных факторов. Вряд ли можно говорить, что банки будут снижать ставки только из-за того, что появится система стройсберкасс.
Вопрос телезрителя:
Вам звонят с Дальнего Востока. Мы приехали сюда в 1954 году из Курской области и мы уже собираемся отсюда уезжать, потому что у нас жилье недоступно, заработная не повышается, обучения бесплатного у нас нет, потому что мы уже за все должны платить, а у нас этих средств нет. Скоро уже Дальний Восток останется вообще без населения. Итак, у нас всего от Урала до Сахалина, камчатки у нас всего 25 миллионов осталось, и последние люди тоже отсюда уедут. Как выходить нам из этого положения?
Грачев Иван Дмитриевич:
Я так полагаю, что на эту тему есть законопроекты, которые увеличивают зарплату для Дальнего Востока, в частности, Сергей Миронов предлагает снять подоходный налог с тех, кто там работает. Понятно, что идея дополнительных коэффициентов, которая была в советское время, тоже может быть реализована. Дальше понятно, что там надо задействовать инвестпроекты, надо создавать хорошую высокооплачиваемую работу. Я так полагаю, что с такими предложениями мы тоже будем выходить уже в следующую Государственную Думу. А в части жилья, мне думается, что целевое выделение земли на строительство относительно дешевого жилья должно быть применено и в Сибири и на Дальнем Востоке. Это возможно, там земли много.
Ника:
Павел Дмитриевич, живут люди, и у них, например, двухкомнатная квартира, они работают, есть стабильный доход… Хорошо бы понять какой ежегодный и ежемесячный, чтобы они могли позволить себе связать свою жизнь со строительно-сберегательной кассой, чтобы смогли эту квартиру использовать как начальный стартовый капитал и купить трехкомнатную. Их действия? Если нет денег на трехкомнатную, что делать? Как воспользоваться кассой в этом случае?
Штепан Павел Дмитриевич:
Накапливать.
Ника:
Что накапливать? Я должна заплатить половину стоимости будущей трехкомнатной квартиры, так?
Штепан Павел Дмитриевич:
Определенные средства, это стоимость имеющегося жилья, они уже есть. Соответственно, подразумевается, что то, чего не хватает, допустим, миллион рублей не хватает для улучшения жилищных условий, значит, нужно половину этой суммы накопить в течение длительного времени. Законопроект предусматривает не менее двух лет.
Ника:
У меня двухкомнатная квартира, я хочу четырехкомнатную. Если стоимость двухкомнатной уже составляет половину, то мне не надо ничего копить? Или мне надо накопить еще половину второй половины?
Штепан Павел Дмитриевич:
Вам надо накопить половину того, чего вам не хватает.
Ника:
То есть, если у меня ничего нет, то я вообще не могу идти в стройсберкассы?
Штепан Павел Дмитриевич:
Если у вас ничего нет, вы можете как раз начинать копить. Вы можете начинать копить в стройсберкассе даже на первоначальный взнос, например, в банковскую ипотеку. Но вы должны начать копить, при этом на ваше накопление будут начисляться проценты и вы будете иметь доход. Ваши вклады будут защищены государством. Кроме того, законопроект предусматривает, что государство будет стимулировать ваши накопления и вы можете получать, если, конечно, в этой редакции Закон примут, я хочу это подчеркнуть, чтобы не вводить наших сограждан в заблуждение, но премия государства может составлять до 14 тысяч рублей в год.
Ника:
Я не понимаю, с какой стати государство будет мне платить премию? За то, что я просто, коплю собственные деньги?
Штепан Павел Дмитриевич:
Вообще, запуск систему стройсбережений всегда выгоден. Я уже про одну причину называл, это увеличение объемов жилищного строительства, потому что деньги начинают идти в стройку. Второе, снижается инфляция в стране, которую развивают строительно-сберегательные кассы, потому что деньги идут не на потребление, а на накопление. Вы копите деньги, на них начисляются проценты и государство стимулирует, при этом, с самого начала накопления, вы заключаете со стройсберкассой договор, в котором зафиксирована и та сумма, которую вы обязуетесь накопить, в конкретные сроки, процентная ставка, государственная поддержка, а так же срок и процентная ставка, по которой вы будете получать кредит. То есть вы знаете, что , если вам надо накопить 500 тысяч рублей, то через пять лет вы получите миллион рублей под конкретный процент. 500 тысяч ваши с процентами и плюс, вы получите кредит. При этом ставка, по которой вы получите кредитные средства, не может превышать более чем на 3% той ставки, которую вам выплачивал этот специализированный банк. То есть условия накопления и кредитования изначально зафиксированы. Четкие условия предоставления кредита.
Ника:
Андрей Львович, как велика должна быть сумма ежемесячного взноса? От кого это зависит, если я могу копить по чуть-чуть, по 500 рублей в месяц, или мне надо 10 тысяч рублей в месяц? Кто будет за этим следить и чем это определено?
Ликефет Андрей Львович:
Если мы говорим о будущем Законе, то все зависит от той квартиры, которую вы хотите приобрести. 45% от стоимости вам нужно накопить, в течение двух лет или десяти лет, в Законе прописано 2 года и очень важно понять, государство, говоря о социальных программах, говоря о помощи, оно заинтересовано участвовать в этих накопительных схемах и, когда вы спрашиваете, почему государство должно платить премии, да потому, что ему выгодно. Есть такие коэффициенты, по которым судят, благонадежно экономически-развитое государство или нет. Так вот там, где процент этих кредитов большой, мы можем говорить, что страны развиваются экономически верно, потому что тот человек, который взял кредит, уже обречен находить работу, которая бы обеспечивала ему возврат этого кредита и процент по нему. Эта социальная составляющая заинтересованности государства или лица в этой программе, является основой стройсберкассы, чего, кстати, не предусматривают ипотечные формы, когда мы их называем агрессивными.
Вопрос телезрителя:
Мое жилье в кредите, я выплачиваю кредит. У меня складываются такие обстоятельства, что мне надо переехать в другой город. Подскажите, как мне быть в такой ситуации и как мне могут помочь ссудно-сберегательные кассы.
Штепан Павел Дмитриевич:
Если у человека есть квартира, которая находится в залоге, за которую он не выплатил еще кредит, существуют механизмы продажи квартиры из-под залога.
Ника:
Кто этим должен заниматься? Я или банк? Или кто?
Штепан Павел Дмитриевич:
Этим должен заниматься сам заемщик. И обратиться, скорее всего, не в банк, а к ипотечному брокеру. Это те специалисты, которые знают все о рынке ипотечного кредитования. Сейчас такие схемы есть, и они позволяют продать жилье, за которое еще не выплачена вся сумма.
Ника:
А мне отдадут только те деньги, которые, я уже выплатила или, если квартиру продадут дороже, я смогу выиграть?
Штепан Павел Дмитриевич:
Квартира будет продана по текущей рыночной цене, будет оплачен кредит банку полностью, а оставшаяся разница, естественно, поступит в распоряжение заемщика.
Ника:
Иван Дмитриевич, мне бы хотелось понять с государственной премией. То есть, я коплю, государство мне платит премию, меня только единственное интересует: государству важно, что я молодой человек со средним доходом или я страшная богачка, или это опять будет касаться семей с небольшим доходом, или государство будет всем платить, кто копит?
Грачев Иван Дмитриевич:
Если можно, я сначала дам одну маленькую справочку. Стройсберкасса – это гибкий механизм и человек сам определяет график выплат. В каком темпе он хочет платить, в таком и платит, но при этом одно условие, накопи 500 тысяч, тебе еще 500 тысяч добавят уже по дешевому проценту. Теперь про премию. Государству это выгодно по двум причинам. Во-первых, оно собирает деньги в жилищное строительство, а, во-вторых, есть оценки, что потраченные на жилищное строительство деньги дают налогов в три раза больше, чем эта премия, данная человеку, те самые20%, которые государство ему добавляет. То есть это везде примерно так и было, и в России будет точно так же, но, тем не менее, Закон он для того, чтобы некий элемент социальной справедливости был, он ограничивает сумму годовую, ну 70 тысяч в год, та, которая точно премируется, а все, что свыше –уже премироваться не будет.
Ника:
А я думала, мало ли, это бесконечный процесс.
Грачев Иван Дмитриевич:
То есть он специально стимулирует людей с не очень высокими и средними доходами идти и копить себе на жилье деньги.
Вопрос телезрителя:
Хотели внести собственную квартиру в счет стоимости нового жилья, наткнулись на проблему: доля квартиры, которую при приватизации оформили на несовершеннолетнего сына, органы опеки не дают согласие на продажу этой доли собственности без приобретения равноценной доли в новом жилье. Но ни один банк, естественно, не выдаст кредит при условии, что совладельцем будет несовершеннолетний.
Штепан Павел Дмитриевич:
Действительно, проблема с несовершеннолетними есть, но она, в целом, решается. То есть, когда родители приобретают новое жилье, и они могут подтвердить, где ребенок будет, то под условием того, что в новом жилье несовершеннолетний получит свою долю, на это идут. Дело в другом: банки не хотят, чтобы в числе собственников был несовершеннолетний. Это проблема правовая и она должна решаться на законодательном уровне. Но она решается. По поводу строящегося жилья. Банки охотно кредитуют застройщиков и те дома, которые они строят, если эти застройщики надежные и если строительство выполняется в соответствии с действующим законодательством. Поэтому говорить огульно, что банки не хотят нельзя. Просто они кредитуют достаточно рассудительно, потому что риски с непроверенными застройщиками высоки. Если вы откроете издание по рынку недвижимости Петербурга, Москвы, вы увидите, что много рекламы, много разных предложений, причем в разных ценовых группах.
Ника:
Иван Дмитриевич, и когда мы говорим об ипотеке, и когда мы говорим о строительно-сберегательной кассе, мы в равной мере говорим, как о рынке первичном, так и о вторичном? Они абсолютно равноправны в этом?
Грачев Иван Дмитриевич:
В законе о стройсберкассах, вообще, к улучшению жилищных условий даже ремонт приравнивается. То есть, если человеку на крупный ремонт нужны деньги, он их может накопить в стрройсберкассе и это тоже будет премироваться. А по ипотеке понятно, что человек может купить и первичное и вторичное жилье и даже землю, если она нормально зарегистрирована.
Ника:
Скажите, а стройсберкасса может касаться, если человек хочет просто купить загородный дом?
Грачев Иван Дмитриевич:
Безусловно. Приравнивается улучшение жилищных условий, покупка земли, загородного дома, ремонт жилья, покраска жилья. Оплата ипотечного кредита в другом банке. Все это в проекте Закона допустимо.
Ника:
А когда примут-то Закон?
Грачев Иван Дмитриевич:
К сожалению, война против этого Закона в Думе идет, то есть его пытаются вытолкнуть с этой сессии осенней дальше. Хотя уже есть все положительные заключения правительства, есть высказывания президента на эту тему. Надеюсь, что весной мы его до конца доведем.
Вопрос телезрителя:
Мне непонятно. Я сейчас выбираю себе банк, в котором я могла бы себе взять ипотечный кредит и наткнулась на такую ситуацию, что в Интернете, в СМИ размещено достаточно много объявлений о том, что некие национальные кредитные компании или городские кредитные компании предлагают следующий вид услуг. Они предлагают придти к ним в офис и они помогут выбрать банк в соответствии с моей семейной и финансовой ситуацией, выбрать в нем кредит, выбрать агентство, которое подберет мне квартиру на вторичном рынке и даже выбрать страховое агентство, в котором мне выгоднее застраховать. Меня смущает, в чем их выгода? На какой правовой основе они работают? А второе, какие деньги они берут за свои услуги, и в какой момент длительного процесса покупки жилья, я должна буду эти деньги отдать?
Штепан Павел Дмитриевич:
То есть речь идет о ипотечных брокерах. Про посредников между будущим заемщиком и банками. С моей точки зрения, заниматься самостоятельно выбором кредитной программы, изучить кредитные программы 30 – 50 банков – дело совершенно не благодарное, более того, человек все равно не сможет сопоставить. Поэтому профессии ипотечных брокеров сейчас быстро развиваются, более того, в Петербурге, впервые в России, введена единая система обучения и их сертификация, этих ипотечных брокеров. То есть это обученные специалисты, которые, действительно, могут с учетом конкретных возможностей человека, его заработка, его потребностей подобрать ипотечную программу, содействовать в прохождении одобрения в конкретном банке, но одобрение – это еще не все, надо чтоб объект соответствовал требованиям банка.
Ника:
Да, но брокеру то тоже хочется… Как его проверить? Он правильный?
Штепан Павел Дмитриевич:
А вот уже есть ответ. Есть сертифицированные брокеры в Петербурге. Это совместная программа двух ассоциаций. Ассоциации риэлторов и Ассоциации банков. Такие сертификаты имеют в городе не более 150 специалистов, аккредитовано чуть больше 30 компаний, но это, действительно, надежные специалисты. Что это стоит? Это работа, которая, безусловно, стоит. Потому что она выгодна клиенту, ему, действительно, подбирают наиболее выгодную для него ипотечную программу, с него снимают много забот.
Ника:
А есть устоявшийся процент?
Штепан Павел Дмитриевич:
Устоявшийся процент, в зависимости от сложности. Минимально это будет 15 – 20 тысяч рублей, а максимально – это до двух процентов от суммы кредита. Но, как правило в городе у этой категории специалистов это 20 тысяч рублей.
Вопрос телезрителя:
Меня зовут Сергей, я прописан в Тамбове, а жилье хочу купить в Подмосковье. Я несколько раз обращался в Сбербанк России, мне постоянно со всех сторон долдонят одно и то же, если вы хотите купить жилье в Подмосковье, значит берите кредит там. Там мне не дают, потому что я прописан в Тамбове. Что делать?
Вопрос телезрителя:
Я из Перми. Я бы хотела узнать, кредиты, ипотечные проценты за границей и у нас. Я слышала, что там 1,2%, а у нас 15% - 16%.
Ника:
Иван Дмитриевич, адресуем вам вопрос из Тамбова. Правомочно ли банки ему отказывают?
Грачев Иван Дмитриевич:
Я думаю, что он просто банк хороший не подобрал. Потому что, если у него нормальная работа, нормальная зарплата, и отделение банка есть там, где он хочет купить недвижимость, где она зарегистрирована, то он преспокойно может эту операцию сделать. Никаких запретов ни в Законе, ни у банков нет на эту тему.
Ника:
То есть теперь житель любого города может осуществлять операции с недвижимостью в любом регионе?
Грачев Иван Дмитриевич:
Хоть иностранец. Может даже житель Вьетнама. Если он имеет гарантированный доход, право на работу и т.д. Банки многие на это идут. Даже иностранцам в Москве дают квартиры по ипотеке. О процентах. Реальные проценты чуть-чуть выше инфляции в большинстве стран. Соответственно 5% - 6% по ипотеке – это норма. Иногда, действительно, спускается до двух или трех, но это редко. А вот по стройсберкассам бывает и 2% и 3%, ниже редко.
Ника:
Андрей Львович, что показывает мировая практика, что люди выбирают больше, ипотеку или стройсберкассы? Или это зависит от возраста, от социального положения, от того, в каком социальном слое они находятся? К чему нам быть готовыми? Мы говорим, что сейчас будет популярна касса, а мир о чем нам говорит?
Ликефет Андрей Львович:
Я думаю, что это зависит от стран и народов. Для Америки, наверное, хороша ипотека, а в Германии, Чехии, Словакии, там очень развита стройсберкасса. Представляете, в Словакии за небольшой промежуток времени около сотни тысяч вошли в эту систему, а в Чехии за короткий промежуток, около 15 лет, два мллиона участников стройсберкасс. Мы в этой системе находились, все помнят кассы взаимопомощи, котроые были на всех предприятиях и люди решали свои бытовые проблемы, холодильника, стиральной машины, костюма, они решали через такую кассу накопительную, которая была на предприятии и она успешно работала.
Ника:
Вы имеете в виду, когда каждый месяц собирали по 10 рублей и в этом месяце она доставалась…
Ликефет Андрей Львович:
Абсолютно верно. Стойсберкасса очень близка к этому и каждый, кто был в то время, кому сегодня 35 – 40 лет, он знаком с этой системой, она ему понятна и она работала безошибочно. Сберкасса будет интересна для наших граждан.
Ника:
Павел Дмитриевич, я знаю, что вы подсчеты какие-то провели по сберкассам о выгодности. Есть у вас эти цифры?
Штепан Павел Дмитриевич:
Если вы решили купить квартиру по ипотеке, которая стоит три миллиона рублей. Сегодня процентная ставка 10,75% , и это самая низкая рублевая ставка. У вас есть, например, миллион рублей и вы берете два миллиона, как ипотечный кредит, сколько вы заплатите за 15 лет процентов? Два миллиона. То есть вы оплатите две квартиры. Если вы будете использовать механизм стройсберкассы, но будете хотя бы треть этой суммы копить в течение хотя бы пяти лет, то вам будет в три или четыре раза дешевле. Ипотека – это быстро, но дорого, стройсберкассы решат два вопроса. Средний класс сможет улучшать свои жилищные условия и будет больше строиться жилья, а, значит, не будут расти цены.
Ника:
Мы обсуждали строительные кассы. Решайте, что вам удобнее стройкассы или ипотека.