Играют на два фронта? Нужен ли риелтор для сдачи квартиры — плюсы и минусы
Ваш браузер не поддерживает HTML5 видео.
Фото, видео: 5-tv.ru
За что риелторы иногда берут даже с собственника стопроцентную комиссию и должны ли давать взамен гарантии?
Без риелтора выставленная на продажу или аренду квартира может простаивать из-за неправильной оценки стоимости, а с риелтором деньги сразу и без гарантий улетят ему в карман. Перевешивают ли риски при сотрудничестве выгоды от него?
И может ли недобросовестный риелтор вообще отобрать квартиру, эксклюзивно 5-tv.ru рассказала эксперт по недвижимости Зара Назарян.
Зачем вообще нужен риелтор
Грамотная подготовка квартиры и правильная стратегия сдачи позволяют сдать жилье на 20–30% дороже и найти арендатора быстрее. Риелтор как раз помогает реализовать эти преимущества.
К тому же, если у собственника нет опыта, он может упустить важные нюансы на следующих этапах:
- Подготовка квартиры к сдаче. Риелтор организует клининг, добавляет декоративные элементы (пледы, цветы, полотенца), которые повышают привлекательность жилья и его стоимость;
- Фотосъемка и реклама. Качественные фотографии, грамотное описание и знание популярных площадок для размещения влияют на спрос;
- Отбор арендаторов. Риелтор фильтрует кандидатов еще до показа квартиры, задавая ключевые вопросы и отсеивая неподходящих;
- Составление договора аренды — оно включает в документ пункты, защищающие интересы собственника (условия расторжения, ответственность за повреждения, порядок оплаты);
- Фиксация состояния квартиры. Фотографии мебели, ремонта, техники до заселения арендатора помогут избежать споров о повреждениях в будущем.
«В течение проживания арендаторов обычно все проблемы решает риелтор. <…> Как показывает практика, и арендатор звонит сначала риелтору, и арендодатель тоже ему звонит, когда что-то произошло», — рассказала Назарян.
Какие ошибки можно допустить при сдаче квартиры без риелтора
Самое главное, с чем помогает риелтор, — это грамотное оформление документов.
«Правильно составленный договор аренды — это залог уже спокойного срока сдачи для обеих сторон. Если риелтор представляет интересы арендодателя, то, естественно, договор будет максимально составлен в его интересах», — подчеркнула эксперт по недвижимости.
При самостоятельной сдаче жилья нужно перепроверить следующие моменты:
- Оценка стоимости. Без анализа рынка легко установить слишком высокую или низкую цену. Это приведет к долгим поискам арендатора или упущенной выгоде;
- Выбор ненадежного арендатора. Иногда лучше уступить цену съемщику, но избежать сотрудничества с теми, кто, например, планирует использовать квартиру для нелегальной деятельности;
- Четкая фиксация порядка расторжения. Пропуск важных пунктов, как, например, ответственность за повреждения, может привести к конфликтам и финансовым потерям.
Может ли риелтор отобрать квартиру у собственника
Сотрудничество с риелтором может обернуться проблемами, если специалист нечестен или некомпетентен, но отобрать квартиру он не сможет.
Для ознакомления специалист обычно смотрит выписку из ЕГРН. Это нужно, чтобы удостовериться в том, что квартиру сдает единственный собственник.
«Против собственника использовать документы риелтор не может, так как здесь не идет речь о продаже квартиры, о каких-то глобальных пакетах документов для того, чтобы иметь возможность что-то там „нахимичить“. На самом деле, это вот так кажется, что сейчас риэлтор взял и отобрал квартиру у собственника — нет, конечно же. Тем более сейчас государство с каждым резонансным случаем усиливает защиту по переходу права, и это очень сложно сделать», — уточнила Назарян.
А вот, как недобросовестный риелтор может «нахимичить»:
- Двойная комиссия. Некоторые риелторы берут плату и с собственника, и с арендатора, не предоставляя при этом дополнительных услуг;
- Манипуляции с ценой. Риелтор может намеренно завысить стоимость, чтобы квартира долго не сдавалась, или занизить — для быстрого заключения сделки в своих интересах;
- Подмена условий сделки. Риелтор обещает одни условия, а в договоре прописывает другие, менее выгодные для собственника.
Все эти схемы объединяет работа «на два фронта» — извлечение выгоды и с владельца квартиры, и с арендатора.
Как распознать недобросовестного риелтора
Перед тем как доверить риелтору сдачу квартиры, лучше удостовериться в чистоте его репутации — пробить номер в интернете или прочитать отзывы. Всегда можно просить показать примеры успешно сданных квартир, узнать, сколько лет специалист работает на рынке.
Можно также проверить действительность паспорта специалиста на сайте МВД.
Что может выдать недобросовестного риелтора:
- Требование полной предоплаты или комиссии до оказания услуг;
- Отсутствие четкого договора на оказание риелторских услуг с прописанными обязанностями и сроками;
- Нежелание предоставить рекомендации от предыдущих клиентов;
- Давление на собственника с целью быстрого заключения сделки;
- Расплывчатые формулировки в договоре (например, отсутствие четкого описания услуг);
- Отсутствие юридического лица или ИП: работа с частным лицом без оформления договора повышает риски.
Чтобы минимизировать риски, важно и с риелтором заключить письменный договор на оказание услуг, фиксировать письменно даже устные договоренности, обсудить все условия заранее: цену аренды, критерии отбора арендаторов и входит ли сопровождение в период аренды в стоимость услуг.
Какая комиссия риелтора считается адекватной
Стандартная комиссия риелтора за сдачу квартиры составляет 50–100% от месячной арендной платы. Сумма зависит от сложности сделки, уровня спроса на аренду в локации, репутации и опыта риелтора, объема услуг. Так, полный цикл — от подготовки квартиры до подписания договора — может стоить дороже.
«Риелтор, бывает, не только с собственника берет стопроцентную комиссию. К сожалению, бывают такие риелторы, которые и тут берут, и там берут. Вот с такими риелторами точно не стоит работать. А если риелтор добросовестный, он представляет интересы арендодателя, и с него только берет комиссию — это как раз человек, который будет интересы собственника от и до соблюдать на всем протяжении взаимодействия», — отметила Назарян.